Wohnungsmietvertrag Kündigungsfristen

Kündigungsfrist für Mietverträge - Mietverhältnis

Die Kündigungsfristen für Mietverhältnisse sind zu differenzieren zwischen Kündigungen des Mieters und Kündigungen des Vermieters. Die Kündigungsfrist ist der Zeitabschnitt zwischen dem Tag vor Ende der Kündigungsfrist, an dem die Mitteilung beim Empfänger eingehen muss (Kündigungsdatum) und dem Kündigungsdatum, d.h. dem Tag, an dem das Mietobjekt gekündigt werden soll.

Der Kündigungszeitraum für den Pächter liegt in der Regel bei drei Monaten zum Ende des Monats. Es gelten so genannte "asymmetrische" Kündigungsfristen für den Wirt. Das heißt, die Frist wird je nach Laufzeit des Mietvertrages um weitere drei weitere bis maximal neue Kalendermonate erhöht. Auf Kosten des Mietvertragspartners festgelegte verlängerte Kündigungsfristen sind nicht zulässig und ungültig (LG München I, 20.11. 1997 - 32 S 10402/97).

Hintergründe sind die Absicht des Gesetzesgebers, dem Nutzer ein Höchstmaß an Bewegungsfreiheit zu ermöglichen. Auf Kosten des Mieters können die Bewohner im Wege einer individuellen Vereinbarung verlängerte Kündigungsfristen vereinbaren. So könnte zum Beispiel eine Vorschrift vorstellbar sein, dass für den Verpächter bereits für die ersten Jahre seit Mietbeginn eine Frist von 6 statt der sonst üblicherweise 3-monatigen Kündigung vereinbart wird (OLG Zweibrücken RL 23.11. 1989 - 3 W 35/89 RL).

Zur Klärung hat der BGH entschieden, dass eine Kündigung grundsätzlich zum Ende eines jeden Monats erfolgt (BGH Urt. v. 11.09. 2002 bis VIII ZR 235/02). Die gesetzlichen Bestimmungen zur Fristenberechnung sind in den Bestimmungen der 187-193 BGB (AG Düsseldorf Urt. v. 18.01. 2008 - 21 C 17001/06) enthalten.

Ausschlaggebend für die Ermittlung der Frist ist sowohl für den Eigentümer als auch für den Mietenden. Die Frist läuft ab dem Tag des Eingangs der Kündigungsmitteilung beim Adressaten. Ist bei der Ermittlung der Frist der Monat, in dem die schriftliche Mitteilung erstellt wurde, zu berücksichtigen, muss die Mitteilung bis zum dritten Arbeitstag dieses Monates beim Adressaten eingegangen sein.

Als " Wartezeit " werden die ersten drei Arbeitstage des Monates genannt, an denen die Kündigungsfrist mindestens eingegangen sein muss. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofes gilt der Sonnabend auch während der Wartezeit als Arbeitstag (BGH Urt. v. 27.04. 2005 - VIII ZR 206/04). Beispiel: Die Mietperiode ist vier Jahre. Die Mietinteressenten oder Hauswirte möchten benachrichtigen.

Der Kündigungszeitraum für die Bestellung ist auf drei Monaten festgelegt. Das Kündigungsschreiben ist am dritten Tag eingegangen - der volle Termin des Monats Junis ist also noch gültig und die Frist beginnt am Ende des Monats per Stichtag 30. September. Geht die fristgerechte Beendigung der Frist nicht mehr ein, erlischt die Aufhebung nicht.

Das heißt nur, dass das Mietobjekt nur einen Monat später gekündigt werden kann als im Kündigungsschreiben vorgesehen (LG Köln Urt. v. 24.01. 1992 - 12 T 7/92). Das Kündigungsdatum wird nach § 140 BGB als zum nächstmöglichen Zeitpunkt wirksame Beendigung neu interpretiert (OLG Frankfurt NJW-RR 1990, 377).

Beispiel: Die Mietperiode ist vier Jahre und der Mieter oder Verpächter möchte innerhalb der 3-Monatsfrist auflösen. Das Kündigungsschreiben ging jedoch außerhalb der dreitägigen Wartezeit am vierten Tag ein. Die Kündigung wird in diesem Falle einen weiteren Tag später, d.h. nicht vor dem Stichtag 31. Dezember, wirksam.