Mietvertrag Kündigungsgründe Vermieter

Dauer und Beendigung von Mietverträgen in Spanien (Teil II)

Die gesetzliche Regelung zur Wohnungsmiete enthält in Spanien einige ungewöhnliche und für einen Pächter verblüffende Regeln (siehe bereits "Kaution und Mietsicherheit für Wohnungsmieten in Spanien (Teil I)" und auch "Mietzahlung für Wohnungsmietverträge in Spanien (Teil III)"). Dazu gehören auch die im Vergleich zur rechtlichen Situation in Deutschland deutlich abweichenden Bedingungen zur Mietvertragslaufzeit und -beendigung.

Anschließend können sich die Vertragsparteien über die Vertragsart und die Vertragslaufzeit einig werden. Diese werden oft nur für einen sehr begrenzten Zeitrahmen geschlossen und werden z.B. für die Anmietung von Ferienappartements genutzt. In dieser Vertragsart können die Bedingungen des Vertrages beliebig sein. Gleiches trifft auf die Beendigung und Vertragsdauer zu.

Im Regelfall endet dieser Vertrag mit Ablauf der Frist und sieht keine Auflösungsmöglichkeiten vor. Der Vermieter macht daher in einigen FÃ?llen von solchen VertrÃ?gen Gebrauch, um langfristig vertragliche Verpflichtungen zu umgehen. Daher sollte vor der Vertragsunterzeichnung immer sorgfältig überprüft werden, welche Vertragsart der Vermieter bietet.

Für Mietverhältnisse von Wohnflächen zur ständigen und nicht nur vorübergehenden Verwendung bestehen dagegen einige verbindliche rechtliche Randbedingungen, die im Folgenden genauer beschrieben werden. Selbst bei unbefristeten Mietverträgen können sich die Mietvertragsparteien über die Dauer des Mietverhältnisses einig werden. Ist keine bestimmte Mietperiode festgelegt, beträgt die Vertragslaufzeit zunächst ein Jahr.

Gleiches trifft zu, wenn eine unbestimmte Vertragsdauer festgelegt ist. Das Mietverhältnis läuft am Ende der Vertragslaufzeit aus. Der Mieter hat wie in Deutschland ein einfaches Recht zur Beendigung der Mietverträge mit einer Mietdauer von mehr als fünf Jahren. Auch in diesen FÃ?llen besteht jedoch eine Mindestvertragslaufzeit von fÃ?nf Jahren, weshalb eine KÃ?ndigung erst nach diesem Zeitraum möglich ist.

In diesem Falle beträgt die Frist zwei Monat. Im Falle von Mietverträgen von weniger als fünf Jahren kann der Vermieter das Vertragsverhältnis jedoch ohne vorherige Zustimmung des Mieters nur zum Ende der Laufzeit kündigen. Daher sollten diese Anforderungen bereits beim Mietvertragsabschluss beachtet werden. Will sich der Vermieter die Möglichkeiten offen lassen, das Mietobjekt auch vor dem Ende der ursprünglichen Laufzeit zu verlassen, sollte dies explizit zugesagt werden.

Der Vermieter kann sich in diesem Falle jedoch das Recht vorbehält, für jedes Jahr der frühzeitigen Kündigung eine Vergütung zu zahlen, die einen Monatsmietzins nicht übersteigen darf. Ein weiteres besonderes Merkmal des spanisches Mietrecht ist eine gesetzliche Mindestmietdauer des Mietvertrags zugunsten des Mietvertrags, die zunächst auf fünf Jahre begrenzt ist. Einigen sich die Vertragsparteien auf eine Dauer von weniger als fünf Jahren, wird der Mietvertrag Jahr für Jahr nach dem Ende der Vertragslaufzeit zugunsten des Leasingnehmers bis zum Erreichen der vorgenannten Mindestvertragslaufzeit von fünf Jahren erneuert.

Der Vermieter hat während dieser Mindestdauer kein Recht zur Aufhebung. Es steht dem Vermieter jedoch offen, die entsprechende Erweiterung in Anspruch zu nehmen oder nicht. Die Kündigungsmöglichkeit des Mieters besteht jederzeit zum Ende des Jahres mit einer Ankündigungsfrist von 30 Tagen. Damit kann der Vermieter die Mietverlängerung bis zu fünf Jahren kontrollieren und eine erstmalige Beendigung durch den Vermieter zum Ende von fünf Jahren ist möglich, wodurch auch in diesem Falle die Ankündigungsfrist 30 Tage zum Ende der Mindestvertragslaufzeit beträgt.

Ausnahmen gelten für den eigenen Bedarf des Mieters. Möchte der Mieter die Ferienwohnung selbst benutzen, wird der Mietvertrag mit Ablauf der vertraglich festgelegten Laufzeit beendet. Ein Aufschub kommt nicht in Frage. Allerdings nur, wenn im Mietvertrag zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung persönliche Anforderungen explizit genannt wurden und der Vermieter die Ferienwohnung anschließend für eigene Bedürfnisse nützt.

Darüber hinaus ist nach dem Auslaufen der genannten Mindestvertragslaufzeit und in Ermangelung einer Beendigung durch die Vertragsparteien zugunsten des Leasingnehmers eine jährliche Mietvertragsverlängerung bis zu weiteren drei Jahren geplant. Dem Leasingnehmer steht es auch in diesem Falle frei, den Mietvertrag zum Ende der Jahresverlängerung zu kündigen. Auch in diesem Falle ist eine Beendigung durch den Vermieter erst nach drei Jahren wieder möglich.

In beiden FÃ?llen betragen die KÃ?ndigungsfristen 30 Tage. Daher wahrt das Gesetz in erster Linie die Belange des Mietinteressenten, jedenfalls im Hinblick auf die Verlängerungsoptionen. Der Nachteil ist das langfristige Engagement des Vermieters, was die Kaufzurückhaltung der Hausbesitzer und die hohe Leerstandsrate der Apartments in Spanien erklären.

Ungeachtet dessen sollte der Pächter jedoch bereits bei Vertragsabschluss auf die Festlegung der spezifischen Kündigungsfrist und -struktur achten, wenn er bei Beendigung des Mietverhältnisses größtmögliche Flexibilität an den Tag legen möchte.