Mietrückstand Abmahnung

ndigung kÃ?ndigen (BGH, Urteilspruch vom 11. JÃ?nner 2006, Az.: VIII ZR 364/04, im DWWW veröffentlicht). Nach dem dritten Arbeitstag zahlte der Pächter die Pacht nahezu regelmässig.

Die Vermieterin erinnert den/die MieterIn und beendet nach einer weiteren verspäteten Auszahlung. Die Entlassung wurde vom LG für ungültig erklärt. Bei einer fristlosen Beendigung wegen fortdauernder nicht fristgerechter Mietzahlung ist davon auszugehen, dass der Mietzins innerhalb eines Kalenderjahres nach einer Abmahnung mit Kündigungsdrohung noch mind. drei Mal säumig ist. Die Klage der Klägerin auf Zwangsräumung und Übergabe der Immobilie konnte nicht mit der vom Gericht angegebenen Begründung abgetan werden.

Diese anhaltende Pünktlichkeit konnte nicht nur in der Zeit nach der Warnung realisiert werden. Ein Kündigungsschreiben ist nicht schon deshalb ungültig, weil zwischen der Abmahnung und dem Eingang der Mitteilung nur ein Zahlungsdatum besteht, an dem der Mietzins nicht rechtzeitig eingetroffen ist. Nach fortwährenden nicht pünktlichen Mieten muss nämlich das Mietverhalten des Eigentümers nach einer Abmahnung mit Kündigungsdrohung dazu angetan sein, das Vermietervertrauen in eine fristgerechte Zahlungsmodalität zurückzugewinnen.

Derartige Sachverhalte sind hier nicht gegeben, da der Angeklagte auf die Warnung nicht reagierte und sein Handeln auch danach fortsetzte.

"Wenn er sich selbst "überschätzt" und die Mieten über einen langen Zeitabschnitt unangemessen reduziert, gerät er schließlich mit der gesamten Mietsumme in Verzug.

"Wenn er sich selbst "überschätzt" und die Mieten über einen langen Zeitabschnitt unangemessen reduziert, gerät er schließlich mit der gesamten Mietsumme in Verzug. Sofern er sich dann auch rechtlich gesehen in Verzug ist, ist er von einer fristlosen oder zumindest ordnungsgemäßen Beendigung durch den Vermieter bedroht.

Vorraussetzung hierfür ist, dass der Vermieter den Mietinteressenten über ein seiner Ansicht nach unrichtiges Benehmen informiert und ihn bittet, den Mietzins in voller Höhe zu bezahlen oder wenn der Mietinteressent einen Fehler als unzumutbar hoch ansieht, den Mietzins nur in angemessener Weise zu mindern; ohne Mahnung, wenn der Mietinteressent mehr als zwei Zahlungstage im Verzug ist, soweit der ausstehende Mietzins zwei Monatsmieten übersteigt (§ 543 II Nr. 3b BGB).

Beispiel: Der Pächter verkürzt die Mieten für die Monate Mai und September (mehr als zwei Zahlungstermine) aufgrund des Heizausfalls. Liegt der gesamte Mietrückstand dann bei mehr als zwei Monate, so wird dem Vermieter eine fristgerechte und ordnungsgemäße Beendigung angedroht, wenn der Vermieter nur mit einer Monatsgebühr im Rückstand ist! So ist die Beendigung mit einer Laufzeit von 3 Monate bereits möglich, wenn der Pächter die Pacht reduziert und damit mit weniger als zwei Monatspreisen in den Verzug kommt (BGH VIII 107/12).

Das kann der fall sein, wenn der Pächter aus vielleicht schäbigen oder übertriebenen Motiven immer wieder den Mietzins zu senken sucht und damit das Treuhandverhältnis zum Pächter dauerhaft ausbricht. Eine Plausibilisierung der ermittelten Reduktion kann der Nutzer zunächst nur durch Abschätzung vornehmen (BVerfG NZM 2002, 398).

Was er für einleuchtend, verständlich und sachlich gerechtfertigt hält, ist adäquat. Ein Rücktritt durch den Eigentümer ist aber auch gleichbedeutend mit Zahlungsrückstand des Mietvertrags. Nach § 286 IV BGB ist es erforderlich, dass der Pächter den Leistungsverzug zu verantworten hat. Gemäß 286 IV BGB haftet der Pächter als Gesamtschuldner nicht für den Zahlungsrückstand und kommt nicht in Rückstand, wenn er die Pacht aufgrund eines Umstandes, den er nicht zu verantworten hat, nicht einlöst.

Ohne Verschulden kommt ein Pächter daher nicht in Zahlungsverzug, solange er davon ausgehen kann, dass er zur Mietminderung berechtigt war (LG Bückeburg 1 S 9/10). Konnte der Leasingnehmer feststellen, dass der Fehler teilweise von ihm verursacht wurde oder aus seinem Einflussbereich herrührt, oder hatte er den Minderungssatz unzutreffend geschätzt, darf er die Mieten nicht oder nicht in dem Umfang ermäßigen.

Verringert er trotzdem zu viel, geht er nachlässig vor, also schuldig und rechtfertigt seine Verzögerung. Diese Webseite gibt Ihnen die Gelegenheit dazu. Die Mieterin sollte die Mietpreise entsprechend reduzieren und jede gefühlsmäßige oder sachlich unverständliche und unangemessene Kürzung unterlassen. In einem ersten Arbeitsgang ist der/die MieterIn in jedem Fall dazu angehalten, dem/der VermieterIn Mängel mitzuteilen.

Es kommt darauf an, wie der Hausherr darauf anspricht. Die Mieterin geht in diesem Falle zumindest keine Kündigungsgefahr ein. Wenn er den Gerichtsstreit gewonnen hat, kann er den ihm geschuldeten Geldbetrag mit der aktuellen Pacht aufrechnen. Nach dem Auszug aus der Ferienwohnung besteht jedoch nur noch die Chance, gegen den Wirt vorzugehen. Wenn der Hausherr mittellos ist, geht auch der Pächter mittellos.

Wenn der Pächter gute Nervosität hat, kann er ihn mit der Beendigung des Mietverhältnisses und einer Klage auf Zwangsräumung belasten. Er kann dann im Streitfall die für die Zwangsräumung relevante Beendigung anfechten und beanstanden, dass er wegen des Fehlers die Pacht herabsetzen durfte und daher nicht im Rückstand war.

Er hat auch hier das Verlustrisiko, dass er den juristischen Streit verloren hat und dann nicht nur die Gerichtskosten bezahlen muss, sondern durch die dann wirksame Beendigung auch wirklich aus der Immobilie auszieht. Im Idealfall reduziert der Pächter die Pacht nur insoweit, als er sie unter verständlichen Gesichtspunkten für gerechtfertigt hält.

Er kann sich darüber hinaus nach Prüfung der Sach- und Gesetzeslage das Recht auf zusätzliche Mietminderung vorbehält. Zur späteren Beweissicherung kann der Pächter selbst einen Gutachter bestellen oder die Beweissicherung beim örtlichen Gericht einleiten. Die Expertenmeinung kann eine gute Grundlage für Verhandlungen mit dem Eigentümer darstellen und einen juristischen Streit auslösen.