Mahnung wegen nicht Bezahlter Miete

Ihre Rechtsanwältin und Fachanwältin für Mietrückstände und Mietrückstände im Wohnungseigentumsrecht, Offenbach, Frankfurt, Darmstadt, Mainz, Wiesbaden und Langen:

Sind Sie ein Hauswirt und Ihr Pächter hat die Mietzahlung ausgesetzt oder reduziert die Miete ohne Begründung? Ihre Mieterin bezahlt die Mehrkosten nicht oder nur teilweise? Oftmals sind vermeintliche "kurze Zahlungsengpässe" oder vermeintliche "Minderungsrechte" Zeichen einer nachhaltigen finanziellen Beeinträchtigung der finanziellen Situation Ihres Pächter. Sie können sich als Hauswirt keinen Mietausfall für Monate oder Jahre oder gar eine permanente Übergabe von Gewerbe- oder Wohnraum an nicht zahlende Bewohner erlauben!

Ohne Spezialkenntnisse im Bereich des Mietrechts, insbesondere im Wohnungsmietrecht, ist es keinesfalls einfach, einen Pächter dazu zu bringen, rasch und effektiv zu bezahlen oder ihn sogar nach der Beendigung zu vertreiben. Wir als mietrechtliche Kanzlei sind mit dem Thema des Mietrechts sehr vertraut und bedienen uns aller verfahrensrechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten und Sonderverfahren, um Ihnen als Eigentümer den schnellstmöglichen Anspruch (Urteil oder Vollstreckungstitel) gegen den Pächter zu sichern und die ausstehenden Mietforderungen einzuziehen.

Hauswirte tun hier im eigenen wirtschaftlichen Interesse gut daran, die Behauptung von Mietrückständen oder aber die Erstellung und die Feststellung einer Anzeige mit anschließender Evakuierung gleich einem erfahrenen Spezialanwalt für Mietrecht zu verlassen, denn die "Uhr tickt" und mit jedem angefangenen Monat, den ein Nichtbezahler Ihr Vermögen benutzt, entstehen Ihnen weitere Schäden, um nicht zu sagen von den unabsehbaren Konsequenzen einer erfolglosen Anzeige.

Insbesondere bei bestehenden (oft unerkannten) Insolvenzfällen des Pächters ist ein rasches und gesichertes Vorgehen erforderlich. Nachfolgend haben wir die wichtigsten Fragestellungen, die ein Hauswirt in der Regel bei einem nicht zahlenden Nutzer hat, nach Gewerbe- und Wohnfläche aufbereitet. Zuerst einmal ist Ihnen der Pächter die im Pachtvertrag festgelegte Miete und das Recht des § 535 Abs. 2 BGB schuldig.

Mietvereinbarungen bedürfen in der Regel der Schriftform (dies ist jedoch nicht zwingend, ein oraler Vertrag ist auch wirksam). Ihre Berechtigung zur Bezahlung können Sie sehr leicht nachweisen. Bedauerlicherweise reicht jedoch die bloße Erhebung offener Mietpreise in der Regel nicht aus. Die Problematik eines unsicheren Mietverhältnisses besteht auch nach dem Einzug der freien Miete fort.

Infolgedessen werden auch künftig unpünktliche Zahlungen von Mietern geleistet und die finanziellen Rahmenbedingungen bleiben weiterhin gespannt. Sie sollten sich daher neben der Fragestellung, ob und wie Sie die aktuell ausstehenden Mietzinsforderungen einziehen sollten, ehrlich fragen, ob das Mietverhältnis nicht nachträglich beendet werden sollte, um zukünftig zahlungsfähige oder vertraglich treue Mietinteressenten hinzuzugewinnen und das Wagnis von nicht vertragsgebundenen Mietern auszuschließen.

Wir erklären Ihnen gern in einem Interview, ob und wie eine Beendigung den nicht oder nicht fristgerecht bezahlten Bewohnern erläutert werden kann. Ungeachtet dessen, ob (auch) das Mietverhältnis mit nachfolgender Zwangsräumung beendet werden soll, ist das Verfahren zur Eintreibung eines ausstehenden Mietzinsanspruchs in zwei Phasen unterteilt, eine aussergerichtliche und eine juristische.

Für den Forderungseinzug sollte zunächst eine leistungsstarke, mietrechtliche Kanzlei eingeschaltet werden, die dem Mandanten unverzüglich eine Mahnung unter Androhung weiterer Mietrückstände bei einem Mietrückstand unter 2 Monaten sowie eine Aufforderung zur Zahlung des Mietrückstandes mit kurzfristiger Nachfristsetzung, bei einem Mietrückstand über 2 Monaten ggf. auch bereits fristlos eine sofortige Aufhebung und Aufforderung zur Zahlung übermittelt.

Darüber hinaus sollte der Verpächter von seinem Leasinggeberpfandrecht gemäß 562 BGB gebrauch machen. Bei Geltendmachung dieses Anspruchs darf der Pächter Wertsachen, die dem Zurückbehaltungsrecht unterworfen sind, nicht mehr aus der Wohneinheit / den Geschäftsräumlichkeiten unter Strafe nehmen (das Pfand ist gemäß 289 StrGB mit einer Strafe bedroht).

D. h. Wertsachen, die sich in den Räumlichkeiten aufhalten, müssen nach dem Pfandrecht grundsätzlich dort bleiben bis die Rückstände beglichen sind, was insbesondere für gewerbliche Nutzer große Schwierigkeiten bereitet. Bei einem Auszug darf der Bewohner die Objekte nicht mitbringen, der Eigentümer kann sie dann in sein Eigentum übernehmen und dem Recycling unterziehen.

Aus unserer Praxis geht klar hervor, dass auch bei vorher eingefrorenen Streitigkeiten die Bekanntgabe der Beendigung des Mietvertrages und die Durchsetzung des Pfandrechts durch eine im Bereich des Mietrechts erfahrene Kanzlei oft schon den angestrebten Effekt bringt. Die Mieterin bezahlt erneut, begleicht den Rückstand und es sind keine weiteren Maßnahmen erforderlich.

Diesbezüglich ist dem Vermieter auch für die weitere Entwicklung ganz klar bekannt, dass sofort wieder eine kostendeckende Rechtshandlung gegen ihn stattfinden wird, sollte er wieder gegen den Mietvertrag verstoßen. Der Leasingnehmer (zumindest außerhalb großer Mietfirmen) trägt die durch den Verzug entstehenden Verzugskosten.

Sollte der Pächter von den oben beschriebenen Maßnahmen nicht beeindruckt sein oder einfach nicht bezahlen können, sollte der nächste Schritt die schnellste und kosteneffektivste Titelung der Forderungen sein. Die Beendigung des Vertrags sollte ebenfalls jetzt in Erwägung ziehen, um die Nichtbezahlung mit einer Zwangsräumung zu beenden.

Ein gerichtliches Mahnwesen ist sicher die billigste und rascheste Möglichkeit, vorhandene Zahlungsverzögerungen gegen den zahlungsunfähigen Pächter durchzusetzen. Es ist nicht ungewöhnlich, dass das Gericht nur 32 EUR kostet. Es spielt keine Rolle, welchen exakten Ursprungs diese Ansprüche haben, so können z.B. ein Betriebskostennachzahlungsbetrag oder Schadenersatzansprüche wegen Beschädigung des Mietobjektes oder sonstige monetäre Ansprüche erhoben werden, die nicht direkt aus dem Auftragstext resultieren müssen.

Nachteilig ist der oft nicht unerhebliche zeitliche Verlust, wenn der Debitor am Ende Berufung oder Einwand einlegt, weil dann das Vorgehen nur schleppend wie bei einer Klageerhebung an das Landgericht übergeben wird und nun doch eine Beschwerde hergestellt und eingelegt werden muss. Nachteilig ist auch, dass das formell festgelegte Mahnwesen beispielsweise die parallele Geltendmachung eines Räumungsanspruchs nicht mit einbezieht.

Eine Beantragung von zukünftigen Vorteilen ist NICHT möglich. Wenn hingegen der Debitor nicht zahlungswillig ist (auch wenn er Zeit gewinnt ) oder Einwände erhebt (nicht nur erscheinen will) oder in dieser Hinsicht sogar von einem Anwalt repräsentiert wird, sollte im Interesse der Beschleunigung eine andere Art der Verwertung ausgewählt werden, da Widersprüche und Einwände nur Zeitverschwendung sind.

Alternativ zum Mahnwesen hat der Hauswirt die Option, eine Mietzinsklage zu stellen. Die Beschwerde wird dem Pächter zugeschickt und kann innerhalb einer bestimmten Zeitspanne beantwortet werden, d.h. er kann seine Einwände gegen die Beschwerde vorbringen. Erfolgt keine Antwort oder taucht der Pächter nicht zum vorgesehenen Zeitpunkt auf, kann der Pächter ein so genanntes Verzugsurteil beantragen, gegen das der Pächter innerhalb von zwei Wochen Widerspruch erhebt.

Wird dieser Einwand unterlassen, wird das Verfahren endgültig. Wehrt sich der Pächter gegen die Aktion (z.B. mit Mängeln oder anderen Argumenten), wird das zuständige Gericht immer eine Anhörung anberaumen. Insbesondere bei begründeten Beanstandungen des Vermieters wegen angeblicher struktureller Mietausfälle erfährt der Verpächter häufig, dass das Landgericht ein Gutachten eingeholt wird, wenn entsprechende Nachweise vorgelegt werden.

Die Zielsetzung, die Miete rasch zu bekommen, wird dann über viele Jahre hinweg zu einem Prozeß, in dem zunächst alle Fragestellungen endgültig abgeklärt werden. Zu diesem Zeitpunkt hat der Hauswirt es in der Regel ganz simpel, denn seine Anforderungen an die Miete resultieren bereits aus dem Leasing. Möchte der Pächter daher Beanstandungen von Mängeln, deren Bestehen umstritten ist, so muss er allein die Beweisaufnahmekosten finanzieren, wenn er keine Rechtshilfe erlangt hat.

Ein Klageverfahren hat den Vorzug, dass alle entscheidungsrelevanten Streitpunkte endgültig geklärt werden können; im Gegensatz zum Mahnwesen erhält die Partei in der Regel ein begründetes Gerichtsurteil. So kann der Hauswirt z.B. parallel dazu die Zwangsräumung verlangen oder sogar im Rahmen des Verfahrens eine schriftliche Kündigungserklärung abgeben und dann einen solchen aufschieben; er kann seine Anmeldungen abändern, die Aktion um weitere Stellen verlängern, die Aktion zurückziehen oder abändern, ohne jedes Mal ein anderes Vorgehen einzuleiten.

Das obligatorische Qualitätsdatum mündet oft in einen umfangreichen Abgleich der passenden Lösungen von ALL PROBLEME im Mietvertrag und oft auch in dringende Gespräche zwischen den Beteiligten. Die Nachteile eines "normalen" Gerichtsverfahrens liegen in der unabsehbaren Dauer des Prozesses und - insbesondere bei Gutachten - in den unabsehbaren Aufwendungen für diese Gutachten und das Verfahren.

Schlussfolgerung: Die Rechtsverfolgung sollte bei nur mündlichen Mietvertragsabschlüssen und nicht zahlungswilligen Mietern erfolgen, die sich mit erheblichem Widerspruch verteidigen (wenn diese als zutreffend angenommen werden) und dann, wenn im Verlauf des Prozesses nicht nur Ansprüche auf Mietzahlung durchzusetzen sind, sondern gegebenenfalls auch die Evakuierung der angemieteten Räume und die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen oder die Verlängerung des Prozesses (z.B. weitere anfallende Mieten) erfolgen soll.

Praktischer Tipp zum Stichwort Räumung: Insbesondere in den FÃ?llen, in denen eine KÃ?ndigung wegen erheblicher ZahlungsrÃ?ckstÃ?nde (Mehrfachmiete) ausfÃ?

Bei einer Klage auf Bezahlung und Zwangsräumung muss das Landgericht jedoch wegen der exakten Höhe der fälligen Forderung auch eine kleinere Mängelrüge erheben, um die richtigen Summen zu eruieren. Häufig bedroht hier eine lange Beweiserhebung, die dann solange das Zwangsräumungsurteil hindert, da das zuständige Gericht bei solchen "kombinierten Klagen" in der Regel nur ein einheitliches Verfahren will und wird, d.h. am Ende gibt es ein Gerichtsurteil über Zwangsräumung UND Auszahlung und kein Voraburteil!

Bei allen anderen Mietrückständen (die meisten davon) sollte immer eine gerichtliche Auseinandersetzung im sogenannten Urkundenverfahren anhängig sein. Bei dieser besonderen Verfahrensart, der auch ein sogenanntes "Urkundenerinnerungsverfahren" vorausgehen kann, besteht die Gefahr, dass der Mieter seinen Vergütungsanspruch nur mit dem Vertragsdokument des Mietvertrags und anderen Unterlagen (z.B. Nebenabreden, Anlagen zum Mietvertrag etc.) nachweisen und damit ein Gerichtsurteil erwirken kann.

Im Regelfall wird dann in sehr kurzen Zeitabständen ein Gerichtsurteil gefällt, da in diesem Prozess neben einer weitgehend unerlaubten Parteiverhandlung (d.h. Befragung des Klägers und des Beklagten) nur Dokumente als Beweis zulässig sind. Sie werden in der Regel bereits mit der Beschwerde des Vermieters endgültig vorgebracht.

Insofern resultiert der Mietzinsanspruch und die Vorauszahlung der laufenden Kosten aus dem schriftlich fixierten Vertrag einschließlich seiner Laufzeit, die sich ebenfalls aus dem Recht (dritter Arbeitstag eines Kalendermonats) errechnet. Demgegenüber kann der Vermieter in der Regel nicht nachweisen, dass ein Mietmangel oder "andere" Ursachen für die Nichtzahlung durch Dokumente vorliegen.

Nach den durch den Vermietvertrag vorliegenden Beweisen wird dann in der Regel recht rasch ein sogenanntes Gerichtsurteil unter Vorbehalt erlassen, das dem Angeklagten (Mieter) die Ausübung seiner Rechte in einem späteren Verfahren auferlegt. Die Folge: Der Eigentümer bekommt rasch einen Anspruch auf die ausstehenden Forderungen und kann diese durchsetzen. Alle seine Einwendungen muss der Pächter nun in einem so genannten Nachfolgeverfahren durchsetzen.

Es ist jedoch nicht ungewöhnlich, dass insbesondere selbstständige Pächter nach der Durchsetzung der ausstehenden Summen ein solches Nachfolgeverfahren führen, und dies ist auch weiterhin der Fall. Im Dokumentprozess repräsentieren wir Eigentümer und verhelfen Ihnen zu einem schnellen Titelgewinn. Bei Klagen im Urkundenverfahren und bei ordentlichen Mietzinsklagen sollte der Verpächter bei erheblichem Zahlungsverzug und mangelnder Zahlungsfähigkeit des Vermieters stets eine Mietzinsklage einreichen.

Dies ist die einzige Möglichkeit für den Hauswirt, sich nach dem Entscheid über die weiteren Mietpreise oder Nutzungsentschädigungen erst nach dem getroffenen Entscheid (nach Kündigung des Mietverhältnisses) einen Nachfolgeprozess zu ersparen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine Leistungsklage des Mieters nach § 259 ZPO statthaft, wenn der Pächter einen Mietrückstand und Nebenkosten verursacht hat, der die Brutto-Miete um ein Vielfaches übersteigt (BGH 4.5. 11, VIII ZR 146/10).