Kündigung des Vermieters

2 BGB: ausserordentliche Kündigung durch den Hinterbliebenen innerhalb eines Monates nach Bekanntwerden des Todes; 564 Satz 2 BGB: ausserordentliche Kündigung durch den Erblasser oder Vermieter innerhalb eines Monates nach Bekanntwerden des Todes des Vermieters und der Tatsache, dass kein Eintreffen oder keine Fortführung des Mietvertrages stattgefunden hat.

Praktischer Hinweis: Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch braucht der Mieter keinen weiteren gesetzlich geregelten Grund zur Kündigung mehr, hat kein legitimes Recht mehr, wenn das Pachtverhältnis mit dem Erbe weitergeführt wird. 580 BGB: Sonderkündigungsrecht des Erblassers bzw. Vermieters innerhalb eines Monates nach Bekanntwerden des Todes des Vermieters. Gemäß 563b BGB haftet die Person, die das Pachtverhältnis eingeht oder mit der es weitergeführt wird, gesamtschuldnerisch für die bis zum Tode des Pächters neben dem Nachkommen.

Dabei sind die benannten Stellen Kontaktpersonen mit allen Rechten und Verpflichtungen. Oftmals sind jedoch die Umstände, in denen ein Pächter allein wohnte und seine Nachkommen nicht bekannt sind. Typischerweise stirbt der allein lebende Bewohner in der Ferienwohnung und wird lange Zeit nicht wiedergefunden.

Der Schaden an der Gebäudesubstanz durch den Verfall des gestorbenen Pächters ist massiv. Der Vermieter ist daher sehr daran interessiert, die Nachkommen der Mieter schnell zu bestimmen, um eigene Ansprüche geltend zu machen und das Mietobjekt mit dem Zweck einer raschen Untervermietung zu bearbeiten. Zur Feststellung des Erblassers können Untersuchungen beim Erbschaftsgericht, beim Standesamt und bei den Anwohnern sowie im Freundeskreis des Pächters durchgeführt werden.

Vor allem eine Kopie der Todesurkunde und Informationen über eventuelle Nachkommen helfen. Bei derartigen Auskünften des Standesamtes oder des Nachlassgerichts muss ein legitimes Recht nachgewiesen werden, § 34 FGG. Das Testament des Erblassers kann beim Gericht deponiert werden (§§ 72, 73 FGG).

Auch hier ist ein legitimes Informationsinteresse zu begründen, § 34 FGG. Kann der Nachfolger nicht (zeitnah) ermittelt werden, droht dem Mieter ein Mietausfall. Sogar unentdeckte Nachkommen erwerben Wohneigentum nach § 857 BGB. Daher würde der Hauswirt unerlaubte Selbstbefugnisse ausüben, wenn er selbst tätig würde, § 858 BGB.

Um den Mietausfall so niedrig wie möglich zu gestalten, muss der Mieter den Mietvertrag jedoch so bald wie möglich kündigen. Weil Mietausfall bedroht ist, auch wenn vom Erblasser hinsichtlich der Bezahlung von Miet- und Nebenkosten Inkassovollmacht oder Betriebsauftrag gegeben wurde und der monatliche Schuldbetrag somit noch zuerst an den Verpächter fließt.

Wenn dies aus dem bestehenden Kontowert des Erblassers nicht mehr möglich ist ( 118 Abs. 3 SGB VI), sind diejenigen zu erstatten, die die Barleistung erhalten haben oder über den ihnen zustehenden Geldbetrag verfügten, § 118 Abs. 4 SGB VI. Zu S. 1 der Rückstellung gehören auch solche Menschen, die aufgrund eines noch vom Pensionsberechtigten erteilten Auftrages (z.B. Lastschriftverfahren, Abbuchungsauftrag, Überweisungsauftrag) einbezahlt wurden.

Dadurch unterliegen die Mieter auch Rückzahlungsverpflichtungen hinsichtlich der noch erhaltenen Miete. Am einfachsten ist die ausserordentliche Kündigung des Vermieters im Todesfall des Vermieters, § 564 S. 2, § 580 BGB. Falls der Nachfolger nicht bekannt ist, es aber Menschen gibt, die sich um den Besitz sorgen, ohne Erbin zu sein oder in das Pachtverhältnis einzutreten, ist es ratsam, diese für den nicht bekannten Nachfolger zu entlassen und eine Befreiungsvereinbarung für den Anmelder abzuschließen.

Die Kündigung kann durch spätere Zustimmung des Erblassers nach § 185 BGB zustandekommen. Ist niemand handlungsfähig oder ist ein Mietverzug eingetreten, der eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges gerechtfertigt, verbleibt nur die Möglichkeit, eine Nachlasspflege nach 1960 BGB i.V.m. 12, 73 FGG zu beanspruchen.

Im Todesfall des Vermieters ist eine Kündigung gemäß § 132 BGB nicht möglich. Bei der Nachlassverwaltung legt der Hausherr einen Empfänger an, dem er kündigen kann oder zumindest eine für den Betrieb handelnde und somit auch kündbare Persönlichkeit. Weil der Hausherr hier keinen Anrecht darauf hat, dass das Sozialversicherungsamt die noch ausstehende Pacht zahlt.

Gleichzeitig sollte auch eine Kündigung bei den staatlichen Steuerbehörden eingereicht werden. Für den Falle, dass keine anderen Nachkommen gefunden werden können, ist die Staatskasse der gesetzliche Nachfolger im Sinne des 1936 BGB, jedoch nur für den Nachlaß, § 2011 BGB. Wenn in diesem Falle der Besitz nichts ist, verbleibt der Grundbesitzer auf seinen Ansprüchen.