Gründe für Fristlose Kündigung Mietvertrag durch Vermieter

Fakultätsanwalt Mietrecht: Teil 1 unserer Artikelserie

Nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB besteht ein wesentlicher Kündigungsgrund des Mietvertrages durch den Vermieter vor allem dann, wenn der Vermieter die Rechte des Mietvermieters dadurch wesentlich beeinträchtigt, dass er die ihm obliegende Pflege vernachlässigt. Der Mietgegenstand muss daher bereits beschädigt sein oder das Schadensrisiko muss sich durch die Verletzung der Sorgfaltspflicht des Mietvertragspartners deutlich erhöhen (Blank in Blank/Börstinghaus, Vermietung, achte Ausgabe, § 543 BGB Rn. 71).

Eine Anhäufung von sperrigem Müll in der Mietwohnung reicht nicht aus, wenn das Mietobjekt nicht in Gefahr ist (AG Friedberg WuM, 1991, 686), d.h. der Vermieter hat auch bei einem Bewohner mit Messie-Syndrom kein allgemeines Auflösungsrecht. Es ist jedoch anders, wenn der Bewohner Abfälle, Kartonagen etc. im Kellergang so einlagert, dass andere Bewohner ihre Räume kaum noch betreten können und der Feuerschutz nicht mehr gegeben ist (AG Dortmund, DWWW 1990, 179).

Ihre Fachanwältin für Wohnungsmietrecht berät Sie: Mit Beschluss vom 28. Februar 2011, 67 S. 109/10, hat das LG Berlin nun festgestellt, dass eine Deponierung von Abfall und Schrott im Mietobjekt eine fristlose Kündigung gerechtfertigt ist, wenn entweder die Mitbewohner durch Geruchsbelästigung (z.B.: AG Saarbrücken, Urt. vom 29. Oktober 1993, 37 C 267/93) gestört werden oder die Gebäudesubstanz in konkreter Gefahr ist.

In dem beschlossenen Falle waren jedoch bereits Stoffschäden durch Wasserrückstände auf den Fußböden und Schimmelpilzschäden an den Mauern aufgetreten. Am 18. März 2011 entschied das Landgericht Hamburg-Harburg, 641 C 363/10, dass die Vernachlässigung einer Immobilie in erheblichem Maße eine Kündigung gemäß 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB rechtfertige.

Die Kündigung wurde im vorliegenden Falle auch deshalb als rechtswirksam angesehen, weil der Pächter durch sein Handeln auch die Ruhe des Hauses wesentlich und dauerhaft beeinträchtigt hat, so dass auch ein wesentlicher Anlass zur Kündigung gemäß § 569 Abs. 2 BGB bestand. Die Ursache für die Beeinträchtigung der häuslichen Ruhe liegt in der Gefährdung durch Ungezieferbefall infolge der Vernachlässigung der gemieteten Wohnung sowie dem daraus entstehenden Geruch.

Es ist zu berücksichtigen, dass gemäß 543 Abs. 3 BGB die Kündigung erst nach einer erfolglosen Verwarnung aussprechen kann. Dies kann nur unterlassen werden, wenn es offenkundig keinen erfolgversprechenden Charakter hat oder wenn eine fristlose Kündigung aus besonderem Grund unter Berücksichtigung der Belange beider Parteien begründet ist. Dem Vermieter wird daher empfohlen, in diesen FÃ?llen vor der KÃ?ndigung eine angemessene Verwarnung zu erteilen, da er sonst bei einem anschlieÃ?enden Räumungsverfahren das Risiko eingehen wÃ?rde, dass der Vermieter das Verfahren verliert und der Vermieter in der Ferienwohnung verbleibt.