Fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses

Kündigung ohne Kündigung wegen Zahlungsverzuges

Ein Mietvertrag kann von den Vermietern ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist gekündigt werden, wenn der Mietvertrag mit erheblichen Mietrückständen endet. Zu diesem Zweck müssen sie entweder doppelt in Folge mit der Zahlung der Pacht bezahlt werden oder ein nicht unerheblicher Anteil, der den Wert einer Monatspacht übersteigt? Ein Teil der Mieten muss im Verzug sein, oder die Mieten müssen zumindest zwei Monate sein. Die Kündigung ist nicht möglich, wenn der Eigentümer vor Erhalt der Kündigung vollumfänglich zufrieden ist.

Bezahlt der Pächter die Restmiete und den Schadenersatz innerhalb von zwei Monate nach Ablieferung einer Klage auf Räumung, erlischt die fristlose Kündigung. In einem Urteil hat der BGH nun deutlich gemacht, dass die Mietschulden auf der Grundlage der vertraglichen Mietsumme und nicht auf der Grundlage einer gerechtfertigten Mietreduzierung berechnet werden. Dies bedeutet, dass eine berechtigte Minderung der Mieten aufgrund von Mängeln am Mietobjekt bei der Ermittlung der Miethöhe nicht mit einbezogen wird.

Kündigung bei Gewalttätigkeiten gegen Mitbewohner | Anwälte und Anwälte der Kanzlei Strunz

Das erst kürzlich am 22.05.2015 bekannt gegebene Urteil des Landgerichts München (vom 18.11.2014, Az.: 425 C 16113/14) erlaubt im Falle eines gewaltsamen Angriffs des Mieters auf einen Wohnungsgenossen explizit eine ausserordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Ein Zimmergenosse hatte den Angeklagten in der Nacht um Rat gefragt und lag auf dem Magen im Stiegenhaus.

Als der Angeklagte aufgefordert wurde, einen Krankenwagen zu rufen, hüpfte er auf und erwürgte seinen Mitpächter. Der Angeklagte stieß dem Pächter auch ins Angesicht und in den Leib, wodurch er sich an Lippe und Oberschenkel verletzte und seine Kleider aufriss. Etwa 14 Tage später beendete die Wirtin den Vertrag mit dem Angeklagten und gewaltsamen Pächter wegen der schwerwiegenden und dauerhaften Beeinträchtigung des häuslichen Friedens ohne Einhaltung einer Frist.

In der Räumungsklage wurde der aggressiv handelnde Pächter wegen fristloser Kündigung zur Räumung der Immobilie aufgefordert. Dies wurde dadurch gerechtfertigt, dass von der Hauswirtin keine Fortführung des Mietverhältnisses erwartet werden kann, vor allem, dass ein anderer Bewohner ernsthaft geschädigt wurde und dass er sich wegen des Überfalls bereits abgemeldet hatte.

Darüber hinaus hatten andere Bewohner des Gebäudes Bedenken über den Vorfall zum Ausdruck gebracht und auch den Umzug in Sicht. Beim Abwägen der Belange des Eigentümers und des Pächters kam das Landgericht zu dem Schluss, dass die Belange des Verpächters im vorliegenden Fall vorherrschen und die Fortführung des Mietvertrages bis zum Ende der regulären Frist für den Pächter unzumutbar ist.

Dennoch können Fälle von mutwilligem Beschädigung, Personenschaden oder der Begehung anderer Straftatbestände innerhalb der Mieter oder im Wohngebäude unter diese Rubrik fallen und eine fristlose Kündigung durch den Mieter gerechtfertigt sein, wenn das Mietobjekt dadurch erheblich beeinflußt oder geschädigt wird. Eine fristlose Kündigung müsste daher in Erwägung gezogen und ausgesprochen werden, wenn das normale Verfahren durch ein Mahnschreiben und eine reguläre Kündigung für den Leasinggeber zumutbar ist.

Es wird jedoch darauf hingewiesen, dass eine fristlose Kündigung nur in nicht unwesentlichen Ausnahmefällen erfolgen sollte.