Ausstehende Miete Anmahnen

Übersicht der Fälligkeiten und Mieterschulden

Der Gesetzgeber schreibt im Rahmen der Mietzahlungen eine große Anzahl von Deadlines, Daten und Zeiten vor, deren Wissen für die Bewohner und Eigentümer von großer Wichtigkeit ist. Im ungünstigsten Falle geht der Pächter die Existenz des Mietobjektes ein, wenn er seine Zahlungsverpflichtungen und die dafür vorgesehenen Fälligkeiten und Daten nicht kennt.

Doch auch der Mieter sollte mit den Daten und Abgabeterminen im Rahmen der Mietzahlungen seines Vermieters bestens bekannt sein, um seine Rechte optimal ausüben zu können. In diesem Artikel erhalten Sie einen Gesamtüberblick über alle Zeiträume, Daten und sonstige zeitrelevante Sachverhalte rund um die Mietzahlungen des Vermieters und erläutern die rechtlichen Konsequenzen, die sich bei Nichteinhaltung der rechtlichen Anforderungen ergeben.

In § 556b Abs. 1 BGB bestimmt das Recht die Frist, ab der der Eigentümer die Miete vom Pächter einfordern kann, wenn die Vertragsparteien keine abweichenden Regelungen treffen. Der Mietzins ist danach zu Anfang, längstens bis zum dritten Arbeitstag der jeweiligen Perioden, nach denen er berechnet wird, zu zahlen.

Weil der Großteil der Miete monatsweise zu zahlen ist, kann der Hausherr die Bezahlung der Miete jeweils am dritten Arbeitstag des jeweiligen Monates im Vorhinein fordern. Dass der erfolglose Ablauf der gesetzlichen Fristen für die Aufstellung der Jahresnebenkostenabrechnung einen maßgeblichen Einfluß auf die Verpflichtung des Pächters zur Bezahlung der aktuellen Nebenkostenvorauszahlung hat, ist vielen Mietern nicht bekannt.

Gemäß 556 Abs. 2 Satz 2 BGB ist der Pächter über die Begleichung der Anschaffungsnebenkosten zu unterrichten. Nach erfolglosem Fristablauf hat der Pächter ein Rückbehaltungsrecht gemäß 273 BGB, das ihn ermächtigt, die Bezahlung der aktuellen Nebenkostenvorauszahlung bis zur Anfertigung der Nebenkostenerklärung zu versagen (vgl. BGH, Beschluss vom 29. März 2006 - VIII ZR 191/05).

Achtung: Das Rückbehaltungsrecht des Pächters betrifft ausschliesslich Vorauszahlungen von Nebenkosten. Auch wenn der/die VermieterIn die Abrechnung der Nebenkosten trotz Fristablauf s nicht vorbereitete. Dabei steht in der Regel nicht das Recht jedes Gläubigers einer Geldforderung nach 288 BGB auf Verzugszins, sondern das Recht des Eigentümers, den Mietvertrag unter den besonderen Bedingungen der 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB ohne Einhaltung einer Frist zu beenden, im Mittelpunkt.

Es ist nicht schwierig, den Zeitraum zu bestimmen, zu dem der Pächter mit der Miete in Rückstand ist. Im Regelfall tritt der Ausfall bei der Mietzahlung nach Ablauf der Fälligkeit ein. Dies ist nach 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB überflüssig, da für die Bezahlung der Miete entweder durch Vertrag oder in Abwesenheit durch 556b Abs. 1 BGB eine Zeit nach dem Datum festgelegt wird.

Hinweis: Solange der Pächter den Rückstand nicht zu verantworten hat, tritt der Zahlungsverzug gemäß § 286 Abs. 4 BGB nicht ein. Für den Mietzinsanspruch des Mieters gilt die regelmäßige Verjährungsfrist der 195, 199 BGB (vgl. BGH, Versäumnisurteil und rechtskräftiges Urteil vom 11. Februar 2009 -XII ZR 114/06).

Der Verjährungszeitraum betrÃ?gt somit drei Jahre und fÃ?ngt mit dem Ende des Kalenderjahres an, in dem der Versicherungsfall eingetreten ist und der Mieter von den den anspruchsbegründenden UmstÃ?nden und der schuldnervertretenen oder ohne grob fahrlÃ?ssiges Verschulden wahrgenommen worden wÃ?re. Die Frist ist beispielsweise gehemmt, wenn der Mieter seinen Rechtsanspruch vor Gericht durch Klagen durchsetzt ( 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB) oder wenn auf Verlangen des Mieters eine Mahnung erfolgt (§ 204 Abs. 1 Nr. 3 BGB).

Der Mietvertrag kommt dann zustande, wenn die Mietvertragsparteien eine Teilzahlungsvereinbarung abschließen und der Mietinteressent den Mietforderung des Mieters in diesem Vertrag zustimmt (vgl. 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB und die entsprechende Bemerkung in unserer Höhe: "Haben die Mietinteressenten das Recht, Raten für Mieterschulden zu zahlen? Wann fängt der Wirt an, nichts zu bekommen? Der Gesetzgeber räumt dem Verpächter in 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB das Recht ein, das Vertragsverhältnis ohne Einhaltung einer Frist zu beenden, wenn sich der Verpächter mit der Mietzahlung nicht nur in einem ganz konkreten (Mindest-)Betrag, sondern auch in einer ganz konkreten zeitlichen Abfolge im Rückstand ist.

Nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3a BGB besteht ein wesentlicher Kündigungsgrund, wenn der Pächter mit der Zahlung der Miete oder eines nicht unwesentlichen Teiles der Miete an zwei aufeinanderfolgenden Terminen im Rückstand ist. Bei Wohnraummietverträgen sieht 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB die Regelung des 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a BGB vor, wonach der ausstehende Teil des Mietzinses nur dann als nicht unwesentlich zu betrachten ist, wenn er die Miete für einen Kalendermonat überschreitet.

Ausschlaggebend für das in diesem Artikel behandelte Themengebiet, das sich mit der Zeitkomponente der Mietschuld beschäftigt, ist, dass der nicht unerhebliche Teil der Verspätung oder bei Wohnungsmieten ein Teilbetrag, der eine Monats-Miete übersteigt, aus zwei unmittelbaren aufeinander folgenden Zeitpunkten resultiert. Kommt der Pächter jedoch mit mehr als einem Monatsmietzins in Zahlungsverzug, wird der geforderte Zahlungsrückstand nur durch die Hinzufügung von mehr als zwei Daten oder durch die Hinzufügung von zwei, aber nicht zwei sofort aufeinander folgenden Daten erzielt, ist eine außerplanmäßige ordentliche Auflösung grundsätzlich nur unter den Bedingungen des 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3b BGB möglich.

In der Folge besteht ein wesentlicher Kündigungsgrund auch dann, wenn sich der Pächter mit der Zahlung der Miete in einem mehr als zwei Terminen umfassenden Verzugszeitraum in Form eines Betrags, der die Miete für zwei weitere Kalendermonate erreichen wird, in Rückstand befindet. Hinweis: Einen Vergleich der Konditionen der individuellen Beendigungsrechte können Sie unserem Angebot entnehmen: "Kündigungsrechte bei Zahlungsausfall des Mietvertragspartners (Übersicht über die ordentlichen und ausserordentlichen Kündigungen).

543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3b BGB, aber wenn eine Beendigung wegen dauerhafter nicht rechtzeitiger Zahlung der Miete nach 543 Abs. 1 BGB möglich ist, gilt dies grundsätzlich nur, wenn der Pächter eine vom Pächter gesetzte und vom Pächter gesetzte Nachfrist fruchtlos verstrichen ist oder eine Mahnung fehlgeschlagen ist.

Versäumt es der Leasinggeber, eine Abhilfefrist zu setzen und eine Mahnung auszusprechen, die als Ersatz für eine Nachfristsetzung nach § 543 Abs. 3 S. 1 BGB möglich ist, ist die Mahnung ungültig, wenn eine Mahnung und Nachfristsetzung nach § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 1 oder 2 BGB nicht verzichtbar ist, was zum Beispiel der Fall ist, wenn eine Nachfristsetzung oder eine Mahnung offenkundig keinen erfolgversprechenden Charakter hat.

Wenn jedoch der Hauswirt eine Deadline festlegt, diese aber nicht angebracht ist, weil sie zu kurz ist, tut dies keinen Schaden. Die Dauer, die der Hausherr dem Pächter vorgeben muss, muss gemessen werden, um als geeignet betrachtet werden zu können, ist gesetzlich nicht festgelegt. Wenn der Leasinggeber dem Leasingnehmer keine Abhilfe gewährt, sondern eine Mahnung ausgesprochen hat, muss der Leasinggeber dem Leasingnehmer nach Erhalt der Mahnung eine vernünftige Zeitspanne einräumen, um entscheiden zu können, ob die Mahnung ergebnislos ist.

Eine Stornierung ist erst dann möglich, wenn der Vermieter die nächstfolgende monatliche Miete nach der Verwarnung nicht oder nicht rechtzeitig bezahlt. 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, dass der Pächter sein Zahlungsmoral trotz Frist oder Mahnung nicht verbessert (vgl. BGH, VIII ZR 145/07).

Damit kann das Fristsetzungs- oder Abmahnungskriterium auch für die ordnungsgemäße Beendigung relevant werden. Die Vermieterin kann das Vertragsverhältnis gemäß 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB unter gewissen Voraussetzungen beenden, wenn sich das Zahlungsmoral des Vermieters als wesentliche Vertragsverletzung herausstellt.

Dabei hat er, wie bei jeder ordentliche Beendigung, die Frist des 573c Abs. 1 BGB zu wahren, wenn ein Wohnungsmietvertrag vorhanden ist. Die Mietdauer ist abhängig von der Mietdauer seit Übergabe der Ferienwohnung an den Mietenden. Nach § 573c Abs. 1 S. 1 und 2 BGB: Existiert das Mietobjekt seit der Übergabe an den Vermieter seit fünf Jahren nicht mehr, ist die Beendigung - wenn sie beim Vermieter bis zum dritten Arbeitstag eines jeden Monates eingeht - zum Monatsende nach dem nächsten Monat möglich.

Wenn der Mietvertrag bereits fünf, aber noch nicht acht Jahre seit Übergabe der Mietwohnung an den Vermieter bestanden hat, verlängern sich die Kündigungsfristen um drei weitere sechs Monate und betragen somit sechs Monaten abzüglich der drei Wartetage des 573c Abs. 1 S. 1 BGB. Wenn der Mietvertrag acht Jahre oder mehr seit Übergabe der Mietwohnung an den Vermieter existiert, verlängern sich die sechs Monatsfristen um weitere drei weitere sechs Monate und betragen somit neun Monaten abzüglich der drei Wartetage des 573c Abs. 1 S. 1 BGB.

Für die ausserordentliche ordentliche Auflösung, die zwischen dem Eingang der Mitteilung beim Pächter und dem Ende des Pachtverhältnisses liegt, sieht das Recht keine vor. Selbst wenn der Mieter den Mietvertrag nicht ohne Einhaltung einer Frist, sondern wegen Zahlungsverzuges kündigt, ist er an die Zeit, nämlich so lange, bis er vom Grund der Beendigung erfährt.

314 Abs. 3 BGB sieht vor, dass jeder, der zur Beendigung einer Dauerschuldverhältnisse aus wichtigen Gründen befugt ist, den Vertrag nur innerhalb einer vertretbaren Zeit nach Kenntnisnahme des Kündigungsgrundes kündigen kann. Zwar ist ein Mietvertrag ohne Zweifel eine Dauerschuld, es ist jedoch strittig, ob 314 Abs. 3 BGB für die außerplanmäßige Beendigung des Mietvertrages gemäß § 543 BGB gilt.

Die Inanspruchnahme des Kündigungsrechts durch den Mieter ist längstens erforderlich, damit der Zeitraum zwischen der Kenntnisnahme der Voraussetzungen und der Kündigung als zumutbar im Sinne des 314 Abs. 3 BGB anzusehen ist oder damit keine Pfändung akzeptiert wird, ist weder rechtlich reglementiert noch resultiert eine allgemein gültige Behauptung aus der Rechtssprechung.

Die Kündigungsfrist des Vermieters ist wesentlich länger als die des Arbeitgebers, der seinen Mitarbeiter gemäß 626 Abs. 1 BGB ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist auflöst. Die Pflicht zur fristlosen Anzeige nach Bekanntwerden des Grundes der Beendigung besteht auch für die ordnungsgemäße Beendigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB.

Zusätzlich zu einer einvernehmlichen Mietzinserhöhung nach 557 BGB hat der Verpächter drei Optionen zur Mietzinserhöhung, die auch Vorauszahlungen von Betriebskosten oder eine Pauschale für Betriebskosten beinhalten. Zusätzlich zur Mietzinserhöhung auf die örtliche Einheitsmiete (vgl. 558 BGB) sieht das Recht auch die eventuelle einseitige Mietzinserhöhung ohne Beteiligung des Mietinteressenten nach Sanierungsmaßnahmen (vgl. 559 BGB) und die Anhebung der Pauschalen für Betriebskosten (vgl. 560 Abs. 1 BGB) und Betriebskostenvorauszahlung (vgl. § 560 Abs. 4 BGB) vor.

Verlangt der Verpächter vom Pächter, der Steigerung der Miete auf die örtliche Vergleichsmiete zuzustimmen oder deklariert er die Mietzinserhöhung nach Umsetzung von Sanierungsmaßnahmen, sind Pächter oft nicht willens oder in der Lage, die Erhöhungssumme zu erstatten.

Klage des Mieters auf Genehmigung zur Aufstockung und/oder Bezahlung des Mietzinses und wenn der Mietinteressent auch rechtlich dazu verpflichtet ist, sichert das Recht den Mietinteressenten vor einer zu raschen Stornierung des Wohnraums wegen Zahlungsverzuges gemäß 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB.

Grund hierfür ist, dass der Leasingnehmer den erhöhten Mietzins aufgrund von Sanierungsmaßnahmen gemäß 559 b Abs. 2 Satz 1 BGB ab Anfang des dritten Monates nach Eingang der Mietzinserhöhung durch den Vermieter geschuldet hat und auch die erhöhten pauschalen Betriebskosten gemäß 560 Abs. 2 Satz 1 BGB ab Anfang des Folgemonats nach der Mietzinserhöhung zu erstatten hat.

Der Mehrkostenvorschuss ist auch unmittelbar nach Erklärung des Eigentümers - wie in 560 Abs. 4 BGB vorgesehen - nach einem Vergleich zur Zahlung der Nebenkosten zu leisten. Auch im Falle des 558 BGB, in dem der Verpächter die Genehmigung des Pächters zur Aufstockung der Miete auf die örtliche Pauschalmiete verlangt, ist der Pächter die Aufstockung gemäß dem § 558 b Abs. 1 BGB auch ab dem Anfang des dritten Kalendermonates nach Eingang des Aufstockungsverlangens des Pächters schuldig, wenn sie erst nach diesem Termin gewährt wird oder durch eine Entscheidung gemäß 894 ZPO erst nach dem Anfang des dritten auf das Aufstockungsverlangen folgende Monat erwirkt wird.

Weil der verklagter Pächter in der Regel nur sicher ist, dass er die erhöhte Miete zahlen muss, nachdem das Urteil endgültig geworden ist, gibt ihm das Recht einige Zeit, sich auf die neue Lage einzulassen und die Zahlungsrückstände ohne vorherige Ankündigung zu tilgen. Wurde der/die VermieterIn nach den 558 bis 560 BGB endgültig zur Entrichtung einer Mietzinserhöhung verurteilt, so kann der/die VermieterIn das Vertragsverhältnis nicht vorzeitig, nach einer rechtskräftigen Kündigungsfrist von zwei Monate, beenden, wenn die Bedingungen der Sonderkündigung wegen der bisher fälligen Miete nicht bereits erfüllbar sind.

Kündigt der Mieter vor dem Ende der zwei Kalendermonate, ist sie ungültig und tritt auch nach dem Ende der Sperrzeit nicht in Kraft, sondern muss neu aussprechen. Hinweis: Die Blockierungsfrist des 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB bezieht sich ausschliesslich auf ausserordentliche ordentliche Kuendigungen wegen Verzuges mit der Mietzahlung nach 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB und fuer solche wegen Verzuges mit der Kautionszahlung nach 569 Abs. 2a BGB, die nicht in diesem Artikel enthalten ist, und auch nur, wenn die Bedingungen fuer diese Kuendigungsrechte ohne die Mieterhoehung nicht gegeben gewesen waeren.

Bei einer allein auf 543 Abs. 1 BGB beruhenden Beendigung findet die Sperre des 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB keine Anwendung, ebenso wenig bei einer ordentlichen Beendigung gemäß 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB (vgl. BGH, Entscheidung vom 11. Oktober 2012 - VIII ZR 107/12). bei 558 BGB zur Genehmigung der Mietzinserhöhung und bzw. Bezahlung der Mietzinserhöhung (siehe BGH, Urteile 04. Mai 2005).

5/04-, gemäß dem es entgegen dem Text des 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB genügt, dass der Pächter zur Bewilligung rechtlich bestraft worden ist), in den Rechtssachen 559 BGB und 560 BGB zur Entrichtung der höheren Miete oder Pauschale für Betriebskosten oder Vorauszahlung der Betriebskosten. Bei einer Anhebung der Miete auf die örtlich übliche Verrechnungsmiete nach 558 BGB ist zur Erzielung der Mietzinserhöhung und der Kündigungsbedingungen nach 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB eine Zustimmungsverurteilung (nicht unbedingt zur Zahlung) notwendig, wenn der Pächter nicht selbst einwilligt.

Im Falle der 559 BGB und 560 BGB ist eine Ablehnung zur Erzielung der Mieterhöhung jedoch nicht erforderlich, da die Mieterhöhung in diesen beiden Fällen nicht zustimmungspflichtig ist. Tritt der Vermieter in diesen FÃ?llen aus, ohne den Mieters vorab zur KÃ?ndigung zu verklagen, entfÃ?llt die Nachfrist gemÃ?Ã? 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB (vgl. BGH, Urteilspruch vom 18.07. 2012 - VIII ZR 1/11).

Detaillierte Angaben zur Sperrdauer des 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB finden Sie in unserem Artikel zum praxisnahen Falle des § 558 BGB: "Zahlungsverzug nach Erhöhung der Miete auf den ortsüblichen Vergleichsmietpreis". Eine bereits erhaltene und auf § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB beruhende Beendigung kann der Pächter von Geschäftsräumen nur unter den engeren Voraussetzungen des 543 Abs. 2 Satz 3 BGB und nur dann für ungültig erklären, wenn er die Rücktrittsmöglichkeit gemäß §§ 387ff. gehabt hätte.

BGB, durch Verrechnung und unmittelbar nach Beendigung des Vertrages. Alle wichtigen Informationen zu den Heilmöglichkeiten des 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB und 543 Abs. 2 S. 3 BGB finden Sie in unserem Artikel: "Kündigung bei verspäteter Zahlung vermeiden und Mietrückstand heilen". Daher sollten sich sowohl Mietinteressenten als auch Eigentümer rechtzeitig mit den entsprechenden Daten und Abgabeterminen auseinandersetzen, damit sie ihre Rechte und Verpflichtungen optimal ausüben können.