Rauchmelder Umlagefähig

Rauchmelder: Umlage von Anschaffungs-, Installations- und Wartungskosten

Nach und nach führt die Länder die Rauchmeldepflicht ein. Rauchmelder sind daher Teil des Standards in Lebensräumen. Dieser Beitrag befasst sich mit der Nachladefähigkeit von Rauchwarnmeldern, gegliedert nach Anschaffungs-, Installations- und Unterhaltskosten. Anschaffungsnebenkosten sind nicht umlagefähig. Es handelt sich jedoch um Sanierungskosten, die der Verpächter im Zuge einer Mietsteigerung mit bis zu 11% des Kostenaufwands über 559 BGB an den Pächter weitergeben kann.

Die Mieterin muss die Installation tolerieren und den Zutritt zur Ferienwohnung einräumen. Er muss die Installation vor allem auch dann tolerieren, wenn er bereits eigene Rauchmelder eingebaut hat (BGH-Urteil vom 17.6.2015, VIII ZR 290/14). Seine Verkehrssicherheitsverpflichtung gegenüber dem Hausherrn kann er nicht ablehnen, wenn dieser Rauchmelder installieren möchte und er diese bereits selbst einbaut.

Wird der Rauchmelder vom Mieter gemietet oder geleast, sind die Kosten auch nicht umlagefähig. Nur bei Wasserzählern gestattet 2 BetrKV ausnahmsweise die Aufteilung der Mietpreise. Die Mietpreise für Rauchmelder können nicht als andere betriebliche Kosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV verrechnet werden, da es sich hierbei um eine ausdrückliche Ausnahmeregelung handele.

Werden Rauchmelder ersetzt, nach DIN 14676 in der Regel nach 10 Jahren Betrieb, sind auch die Wiederbeschaffungskosten keine Unterhaltskosten. Instandhaltungskosten sind die laufend anfallenden umlagefähigen betrieblichen Aufwendungen (BGH WuM 2007, 571). Bei Neuanschaffung der Rauchmelder erhöhen die Beschaffungskosten als Modernisierungsmaßnahme die Miete. Instandhaltungskosten sind gesondert zu bewerten.

Idealerweise beinhaltet der Pachtvertrag eine Eröffnungsklausel, die es dem Pächter ermöglicht, die anfallenden Kosten an den Pächter weiterzugeben. Wenn eine solche Opt-out-Klausel nicht besteht, sollte die Kostenverrechnung nur zulässig sein, wenn die Instandhaltungskosten im Vertrag explizit festgelegt wurden (BGH MietRB 2004, 202). In einigen Fällen entscheiden solche Streitigkeiten auch nach dem, was die Vertragspartner beschlossen hätten, wenn sie bereits bei Vertragsabschluss von der Entstehung dieser Kosten Kenntnis gehabt hätten (BGH WuM 2007, 571).

Das Baurecht der Länder lässt dem Eigentümer die Möglichkeit, die Unterhaltspflicht selbst zu tragen oder an den Pächter zu übertragen. Problematisch für den Hausherrn ist, dass er allein für die Verkehrssicherheit verantwortlich ist. Wenn er diese an den Pächter überträgt, hat er dennoch eine Überwachungspflicht, so dass er den Pächter und die Funktionssicherheit der Rauchmelder regelmässig kontrollieren muss.

Hat der Leasingnehmer selbst Rauchmelder eingebaut, ist es unzumutbar, dass sich der Leasinggeber im Hinblick auf seine Verkehrssicherheitsverpflichtung auf den Leasingnehmer verlässt. Insbesondere bei der Installation von Rauchmeldern in einem Wohnhaus und der Installation und Instandhaltung des gesamten Gebäudes "in einer Hand" ist ein Höchstmaß an Betriebssicherheit garantiert.

Das würde die Lage insofern verbessern, als der Bewohner selbst bereits Rauchmelder eingebaut hatte. Darüber hinaus ist der Hausherr laut LBO Sachsen aufgrund von nicht von ihm zu vertretenden Sachverhalten zum Anbau von Brandmeldern und deren Installation angehalten (§ 556b Nr. 6 BGB). Kann man Rauchmelderkosten umlegen?