Mietminderung wegen Lärm

Mietpreisreduktion durch Lärm, Lärm, Lärmbelastung oder Ruhestörungen

Hinweis: Die nachfolgenden Beschlüsse sind immer Einzelfallentscheidungen und dienen nur der Orientierung. Es ist ratsam, die Beschlüsse abzurufen und zu überprüfen, in welchem Umfang sie auf Ihren Antrag zutreffen. Sämtliche erwähnten Beschlüsse sind miteinander verknüpft und können gelesen werden. Unsere Offerten können jedoch eine auf Ihren speziellen Anwendungsfall zugeschnittene Beratung nicht ersetzen. Für uns ist es wichtig, dass Sie sich bei uns beraten lassen.

Lärmbelästigung: Dann ist eine Mietminderung berechtigt!

Der Nachbar taumelt mit hohen Absätzen über das Parkett, der Handwerker daneben drillt und im Flur schreit: "Oft stört der Lärm der Nachbarschaft die Mieterschaft. Wenn die Störung der Ruhe aus dem Ruder läuft, kann die Pacht unter bestimmten Voraussetzungen reduziert werden. Dann ist eine Mietminderung für Lärm möglich. Von den Mietern kann man erwarten, dass sie etwas Lärm machen, denn nach dem Recht hat jeder das Recht, sich frei zu entwickeln.

Aber wenn der Lärm der Anwohner außer Kontrolle gerät, muss der Pächter ihn auf lange Sicht nicht aushalten. Übersteigt der Lärm die Grenzwerte der Angemessenheit, kann der Vermieter die Pacht ermäßigen. Der Nürnberger Spezialanwalt für Wohnungseigentumsrecht Jens Hermann erläutert, wann: "Der Lärm muss so groß sein, dass der Bewohner in der Nutzung seiner Immobilie stark beschränkt ist, und das immer wieder.

"Bevor der Pächter die Pacht reduzieren kann, muss er eine Mängelrüge an seinen Hausherrn richten. Er berichtet darin über die Lärmbelastung und bittet ihn, innerhalb eines vernünftigen Zeitraums etwas dagegen zu tun. Der Betrag einer Mietminderung ist nicht vom Gesetzgeber vorgeschrieben. Für die Bemessung der Mietminderung sollte sich der Pächter an einen Fachanwalt oder die Mietervereinigung wenden.

Der Lärm kann viele Gründe haben, seien es die Nachbarschaft, ihre Familie, ihre Kinder oder ihr Haustier oder die Wohnumfelde. Wann und welche Rechte der Nutzer hat: Der Pächter hat diese Rechte: In der Regel muss der Bewohner den Hauslärm seines Nachbars tolerieren. "Aber wenn der Nächste in den Pausen dauernd Staub saugt oder Wasch- und Geschirrspülmaschine bedient, kann das ein Anlass zur Mietminderung sein", so Dirk Clausen, Spezialanwalt für das Nürnberger Recht.

"In Mehrfamilienhäusern müssen die Bewohner die allgemeinen Ruhephasen einhalten. Der Pächter hat diese Rechte: Wie der Hauslärm der Nachbarschaft müssen auch die Bewohnerinnen und Bewohner den normalen Wohngeräuschpegel tolerieren. Um eine Mietminderung zu begründen, müßten diese Laute daher relativ häufig und zu ungünstigen Zeitpunkten entstehen. Wenn es mal lauter wird, können die Anwohner nichts dafür:

Schlechte Schalldämmung bedeutet oft, dass auch die normalen Geräusche der Nachbarschaft im eigenen Haus gut zu vernehmen sind. Mietende können nach einem BGH-Urteil von ihren Mietern nicht fordern, dass der Lärmschutz in der Immobilie an die aktuellen gültigen Standards angepaßt wird - auch nicht nach einer Reorganisation (Az. : VIII ZR 287/12).

Dies kann ein Grund für eine Mietminderung sein, wie Rechtsanwalt Hermann wei? Wendet sich der Pächter an den Hausherrn der Zänker, kann er die Mietwohnung auch stornieren, wenn er sich nicht selbst moderiert. Der Pächter hat diese Rechte: Eine Mietminderung ist in diesen Faellen nicht moeglich, da eine bestimmte Kinderfreiheit fuer Narren per Gesetz gilt: Das Lärmschutzgesetz besagt in Absatz 6, dass der von Kindern verursachte Lärm "sozial angemessen und damit angemessen" ist, da er Teil der Kindesentwicklung und der Kindesentwicklung ist.

Die meisten Gerichtshöfe verlangen auch viel Duldung: Der Mieter: Beispielsweise entschied das Berliner Landesgericht, dass die Mieterinteressen "lautes Kinderspiel" seien (Az.: 66 S 114/92). Der Pächter hat diese Rechte: Nach Clausen kann ein Musiküberschuss zu einer Mietminderung führen. Unterrichtet der Nachbar aber etwas anderes, sieht der Koffer anders aus, erläutert der Mietrechts-Experte.

"Steht im Pachtvertrag, dass es in der benachbarten Wohnung eine eigene Schule gibt, kann der Pächter wegen dieser Noten die Pacht nicht reduzieren. Das kann für den Bewohner aber rasch vorüber sein, wenn die Gäste in der Wohnung nebenan oder im Restaurant um die Ecke laut sind. Der Pächter hat diese Rechte: Im Regelfall verletzt sie die in der Wohnungsordnung oder im Vertrag festgelegten Ruheperioden sowie die gesetzlich vorgeschriebene Nachtpause zwischen 22.00 Uhr und 6.00 Uhr.

"Eine Mietminderung ist bei wiederkehrenden nächtlichen Ruhestörungen möglich", sagt Hermann. Wenn ich eine Ferienwohnung neben der Disco anmiete, muss ich mit entsprechenden Geräuschen rechnen", so Clausen. Aber wenn es einen Leichenbestatter gibt und erst später eine Disco kam, kann das ein Anlass zur Mietminderung sein. "Ausschlaggebend ist, ob die Schallquelle bereits bei der Vertragsunterzeichnung vorhanden war.

Die Mieterin hat diese Rechte: "Bei andauerndem Bellgeräusch kann der Bewohner einen Anspruch auf Mietminderung haben", sagt Clausen. Außerdem kann sich der Pächter an den Besitzer des Hundes wenden: "Wenn der Köter immer brüllt, kann er ihm untersagen, ihn zu behalten. Der Pächter hat diese Rechte: Allerdings ist eine Mietminderung durch Bohrungen und Hämmer ungen wahrscheinlicher als eine Verminderung durch Hauslärm, da sie laut Clausen viel lauter ist.

Vor allem in der Ruhezeit, an Sonn- und Feiertagen können häufige, laute und langwierige Bohr- und Hammerarbeiten eine Mietminderung auslösen. Der Pächter hat diese Rechte: Sie legt fest, wann laute Werkzeuge im Außenbereich verwendet werden dürfen: Laute Einrichtungen wie Rasenschneider, Blattschneider oder Freischneider dürfen nur von 9.00 bis 13.00 Uhr und von 15.00 bis 17.00 Uhr verwendet werden.

Informationen dazu erhalten die Bewohner bei ihren örtlichen Behörden. Werden lautstarke Geräte regelmässig ausserhalb der dafür vorgesehenen Fristen gehört, kann dies laut Mietrechtsexperte Clausen eine Mietminderung auslösen. Der Pächter hat diese Rechte: Während der Bauphase der Mietwohnung sowie im Außenbereich ist eine Mietminderung durch Lärm möglich.

Je nach Frequenz, Bauart und Bauzeit rechnet Clausen mit einer Mietminderung zwischen zehn und 40 Prozent. Im Extremfall kann es noch größer sein, z.B. wenn die meisten oder die ganze Ferienwohnung durch den Lärm nicht bewohnbar ist. Im Ausnahmefall ist jedoch keine Mietminderung möglich: Bauleistungen zur Energiemodernisierung sind ein solcher Sondersituation.

Die Mieterin muss dies für die ersten drei Lebensmonate tolerieren und kann die Mieten erst ab dem vierten Lebensmonat kürzen (§ 536 Abs. 1a BGB). Nach Auffassung einiger Gerichtshöfe kann eine Mietminderung nicht zulässig sein, wenn dem Vermieter die mögliche Lärmbelastung bereits vor Abschluss des Mietvertrags bekannt war. Lkw donnern über die Strasse, Pkw fahren und hupen: Aufgrund von Straßenlärm können die Bewohner oft kaum mit einem Sichtfenster zur Strasse absperren.

Der Pächter hat diese Rechte: Erhöht sich der Lärm nur zeitweilig, ist dies nach Ansicht des Bundesgerichtshofs kein Mietausfall (BGH VIII, Slg. 152/12), d.h. auch kein Mietgrund. Ausschlaggebend sei, so Hermann, dass der Pächter den Lärm oft schon im Vorfeld kannte. "Bewegt sich der Pächter in ein Gebiet, in dem viele Fahrzeuge passieren, muss er den Lärm tolerieren.

"Nur in Ausnahmefällen ist eine Mietminderung möglich, z.B. wenn der Bewohner in ein ruhiges Gebiet umzieht und eine Autobahnzufahrt vor der Ferienwohnung erbaut wird. Lärmbelästigung des Mieters, oft und vielleicht auch während der Pausen zeiten, lässt vieles darauf schließen, dass er Anspruch auf Mietminderung hat.

Nicht inbegriffen sind Kindergeräusche und Geräuschquellen, die dem Vermieter bei der Vertragsunterzeichnung bekannt waren. Abhängig davon, inwieweit der Pächter durch den Lärm beeinträchtigt wird, kann er die Pacht reduzieren. Hermann warnt: "Wenn der Pächter die Pacht zu sehr reduziert und der Betrag nicht gerechtfertigt ist, kann er mit der Pacht in Verzug sein.

Der Wirt kann ihn dann auch benachrichtigen. "Will der Pächter Lärm nachweisen, muss er keinen Lärmbericht vorlegen. Die Mieterin muss nur angeben, was der Lärm ist, wann, wie lange und wie oft er eintritt. Es ist besser, aufzuschreiben, welche Geräusche wann aufgetreten sind", so Clausen.

"Der Mietrechts-Experte Hermann rät auch, die Zeugenaussage einzuholen.