Fristlose Kündigung Gewerbemietvertrag

Kündigung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist Gewerblicher Mietvertrag

Ein so genannter "wichtiger Grund" ist auch im gewerblichen Mietrecht Voraussetzung für die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses: Wird der Mietvertrag abgeschlossen, kann der Vermieter wegen Zahlungsverzuges fristlos kündigen. Kündigung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist Die fristlose Kündigung eines Mietvertrages ist nur gültig, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Kündigung ohne Kündigung eines gewerblichen Mietvertrages wegen verspäteter Mietzahlung. Gewisse "wichtige Gründe", die eine fristlose Kündigung rechtfertigen.

Wenn die gewerbliche Miete ausbleibt, drohen Schadensersatzansprüche - Rechtsanwaltskanzlei Hennings

Jeder, der ein Gewerbeobjekt für den Betrieb eines Büros, eines Ladens, einer Werkstätte oder eines Restaurants mietet, wird nur dann Investitionen tätigen, wenn sichergestellt ist, dass das Geschäft über Jahre hinweg weitergeführt werden kann. Gemäß den rechtlichen Bestimmungen kann ein Gewerbemietvertrag jedoch von beiden Vertragspartnern am dritten Arbeitstag eines Kalenderquartals am Ende des folgenden Kalenderquartals abgeschlossen werden.

Weil der Verpächter in der Regel ebenfalls eine gewisse Planbarkeit hinsichtlich des zu erwarteten Mietzinses anstrebt, ist es daher Usus, gewerbliche Mietverträge zu begrenzen und damit das Recht beider Seiten auf Kündigung für mehrere Jahre auszunehmen. Nicht selten wird ein gewerblicher Miet- oder Pachtvertrag mit einer festen Vertragslaufzeit von 5 oder 10 Jahren geschlossen. Mit einer längeren Vertragslaufzeit steigt auch das Haftpflichtrisiko für den Mieters.

Wenn der Leasingnehmer innerhalb von zwei aufeinanderfolgenden Kalendermonaten weniger als eine Pacht bezahlt oder an drei Zahlungstagen einen Geldbetrag hat, der die Pacht für zwei Kalendermonate erreichen wird, kann der Leasinggeber wegen Zahlungsverzugs ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist auflösen. Eine Abwehr der Kündigungsfolgen durch Nachzahlung steht nur dem Wohnraummieter und nicht dem gewerblichen Mietenden zu.

Er ist stattdessen zur Herausgabe der Geschäftsräume gezwungen. Auch wenn der Pächter die Geschäftsräume ohne Verzug aufgibt, muss er Schadensersatz zahlen, da er für die Kündigung des Mietvertrages durch nicht erfolgte Mietzahlung verantwortlich ist. Die Entschädigungsforderung beläuft sich auf die vereinbarte Mietgebühr. Die Entschädigung muss so lange geleistet werden, bis der Mietvertrag vom Vermieter gekündigt werden kann, d.h. bis zum Zeitablauf.

Falls der Pächter einen Pachtvertrag mit einer Dauer von 5 Jahren geschlossen hat und dieser nach dem ersten vollen Jahr ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigt, muss er im ungünstigsten Falle die Pacht für weitere 4 Jahre bezahlen, ohne die Geschäftsräume benutzen zu dürfen. Jedoch ist der Eigentümer dazu angehalten, den entstandenen Sachschaden so klein wie möglich zu gestalten, indem er sich bemüht, einen neuen Bewohner zu suchen.

Sind die gemieteten Räume zu einem niedrigeren Mietpreis angemietet, hat der ehemalige Pächter die mit ihm vereinbarte Mietpreisdifferenz zu dem vom neuen Pächter bis zum Ablauf der Frist zu ersetzen. Selbst wenn die Geschäftsräume für die vereinbarte Mietdauer wieder gemietet werden können, können Schadensersatzansprüche aufrechterhalten werden.

Wenn die Miete vom neuen Pächter nicht abgeholt werden kann, ist auch der bisherige Pächter zur vollständigen Bezahlung des Mietausfalls gezwungen (Urteil des Kammergerichts vom 10.09. 98, 8 U 8910/97). Sobald der Vermieter die Kündigung des Mieters erhalten hat, sind die Konsequenzen in der Regel tödlich. Die Schadenersatzklage, die oft die Existenzberechtigung des gewerblichen Mieters bedroht, ist bereits erhoben worden.

Daher hat der Leasingnehmer darauf zu achten, dass kein Rückstand in der oben genannten Größenordnung auftritt. Bei Nichtzahlung der Miete kündigt der Eigentümer unverzüglich und sucht so bald wie möglich einen neuen zahlungsfähigen Mietenden. Im Falle der Insolvenzeröffnung über das Mietervermögen kann der Verpächter wegen eines vor der Insolvenzeröffnung entstandenen Rückstandes nicht mehr aufhören.

Die Kündigung ist nur möglich, wenn nach der Verfahrenseröffnung ein wesentlicher Nachteil eintritt.

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