Formular Fristlose Kündigung Mietvertrag durch Vermieter

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Bundesgerichtshof: Pressemitteilung Mietverhältnis des Insolvenzverwalters

Die unter anderem für das Wohnungsmietrecht zuständige VIII. In einem Urteil vom 4. Mai 2014 befasste sich der Senat des Bundesgerichtshofes mit den rechtlichen Auswirkungen der "Freigabe" von Mietverhältnisses durch den Konkursbearbeiter Mietverhältnisses sowie mit den Folgemaßnahmen durch falsche Vermietungsinformationen des Mietinteressenten in einer Vorvermietung. Kläger ist seit dem 01.04.2007 Eigentümerin einer Wohnung/Apartments des Beklagten (Vermieters) in Hamburg.

Der Mietvertrag wurde vom Verwalter (Vermieter) des Angeklagten mit einem Formular für ein "Vorvermietungszertifikat" versehen. Der frühere Vermieter von Klägers bestätigen sollte angeben, wie lange die Mietverhältnis dauerte und ob der Mieters die Anzahlung und die Pachtbezahlt hat.

Die Kläger gab die benötigten Unterlagen vor Vertragsabschluss an ausgefüllt zurück. Seit 2003 hatte er eine Ferienwohnung von einem Dritten fÃ?r eine Pacht von â' 695 â' ¬ angemietet und seine Verpflichtungen aus dem Mietvertrag waren immer erfüllt erfüllt Die gerichtliche Bestellung von Treuhänder erklärte erfolgte mit Brief vom 31. 12. 2009 zur "Freigabe" von gemäà gemäà  109 Abs. 1 S. 2 InsO*.

Der Beklagte (Vermieter) gegenüber derjenige mit Schreiben vom 16. Sept. 2010 diejenige von Kündigung (Mieter) die die sofortige und unmittelbare Verbindung zum Mietvertrag hatte, da das Vorvermietungszertifikat Kläger erstellt wurde. Die Mieterin Kläger hatte weder an der angegeben Anschrift gelebt noch einen Mietvertrag mit dem benannten Vermieter im benannten Zeitabschnitt überhaupt geschlossen. Das Beschwerdeverfahren richtet sich ausschließlich gegen die von der Angeklagten (Vermieterin) unter anderem mit der Gegenklage behauptete Räumungsanspruch

In den Urteilen abgeändert und Räumungsklage hat das LG die Beschwerde der Angeklagten (Vermieter) bestätigt. Erfolgreich war die vom BGH genehmigte Beschwerde, mit der die Kläger (Mieterin) das Amtsgerichtsurteil wiederherstellen will. Der zivile Senat des Bundesgerichtshofes hat beschlossen, dass der Vermieter nach dem Freigabeerklärung gemäà  109 Abs. 1 S. 2 S. 2 InsO gegenüber der Mieter kündigen in Kraft treten kann.

Weil durch die Enthaftungserklärung des Konkursverwalters erhält der Pächter die Verfügungs und die Verwaltungsbehörde über die Mietverhältnis zurück hat. Das Oberlandesgericht entschied auch, dass die Einreichung einer Bescheinigung des Vorvermieters gefälschten eine wesentliche Vertragsverletzung darstellt, die die sofortige Veröffentlichung von Kündigung auf Mietverhältnisses rechtfertigt. Allerdings hatte das Oberlandesgericht bereits im Jahr 2007 von den Argumenten von Klägers (Mieter), dem Beschuldigten (Vermieter) Verspätung, gehört, so dass die im September2010 herausgegebenen unangekündigten Angaben in diesem Zusammenhang wegen des Vorliegens von Klägers rechtswidrig waren.

Ein Mietvertrag oder Pachtverhältnis über über über ein unbewegliches Objekt oder über Räume, das der Schuldner als Mietvertrag oder Räume erhalten hat, kann der Konkursbevollmächtigter ohne Räume auf die vereinbarte Mietdauer oder einen vereinbarungsgemäßem Ausschluss der Rechte an der ordentli -chen Räume (kündigen). Handelt es sich bei Mietverhältnisses um die Eigentumswohnung des Zahlungspflichtigen, tritt das Recht des Verwalters auf erklären an die Stelle des Kündigung, dass Mietverhältnisses, das nach dem Ablauf der in Sätze 1) und 1) spezifizierten Zeitdauer im Rahmen des Insolvenzverfahrens nicht zur Geltung gebracht werden kann.

Das Vorliegen eines "frei erfundenen" Vorvermietungszertifikats bedeutet eine wesentliche Vertragsverletzung, die eine Fortsetzung des Vertrages für für den Vermieter nicht zumutbar machen kann und somit eine Nutzung von Kündigung ohne Vorankündigung rechtfertigt. Durch das Inkrafttreten von Enthaftungserklärung von Treuhänders gemäà  109 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 ( "Freigabeerklärung") erhält hat der Vermieter die Verfügungs und die Verwaltungsbehörde über seine Ferienwohnung zurück.

Ab diesem Datum ist eine Kündigung des Mieters an den Vermieter gegenüber herauszugeben (nach Senatsbeschluss vom 10. Juni 2012 - VIII ZR 327/11, NJW 2012, 2270 Rn. 32). Kläger ist seit dem 2. Juli 2007 Pächter einer Ferienwohnung des Angeklagten (Vermieters) in H. . Der Mietvertrag wurde vom Verwalter des Angeklagten (Vermieter) mit einem Formular für ein sogenanntes "Vorvermieterzertifikat" unterzeichnet.

Hierin sollte der frühere Vermieter von Klägers (Mieter) bestätigen angeben, wie lange die Webseite pünktlich dauerte und ob der Vermieter die Anzahlung und die Pacht entrichtet und seine anderweitige Verpflichtung aus dem Mietvertrag erfüllt hatte. Die Kläger (Mieter) gab die Vordrucke vor dem Vertragsabschluss an ausgefüllt zurück weiter. AnschlieÃ?end hatte er seit 2003 eine Ferienwohnung von einem Mr. B. fÃ?r eine Pacht von 695 â' und seine Aufgaben aus dem Mietvertrag immer pünktlich erfüllt anmiete.

Die gerichtliche Bestellung von Treuhänder erklärte erfolgte mit Brief vom 31.12.2009 zur âFreigabeâ von Mietverhältnisses gemäà  109 Abs. 1 S. 2 InsO. Der Beklagte (Vermieter) gegenüber der Immobilienbesitzer ( "Mieter") die unmittelbare Vermietung der Liegenschaft an den Vermieter Kündigung, da das Vorvermietungszertifikat gefälscht ("fiktiv") war.

Die Mieterin Kläger hatte weder an der angegeben Anschrift gelebt noch einen Mietvertrag mit dem benannten Vermieter im benannten Zeitabschnitt überhaupt geschlossen. Stattdessen war er im Berichtszeitraum von 15 März 2005 bis 30 März 2007 Pächter einer Ferienwohnung der H. Siedlungsgesellschaft.

Zweck des Beschwerdeverfahrens ist nur die vom Antragsgegner (Vermieter) im Rahmen einer Gegenklage behauptete Räumungsanspruch Die Gegenklage wurde vom Bezirksgericht zurückgewiesen, das Landesgericht hat die Beschwerde des Angeklagten (Vermieters) und die Urteile des Amtsgerichts abgeändert und Räumungsklage bestätigt. Durch die vom Bundesrat genehmigte Neufassung bemüht sich der Pächter, das Gerichtsurteil des Amtsgerichts wiederherzustellen.

Auf der Website des Angeklagten (Vermieters) Kündigung vom 26. Oktober 2010 wurde die Website Mietverhältnis der Beteiligten eingestellt. Das Kündigung war - wie auch immer - trotz des Konkursverfahrens gegenüber das der Mieterin Kläger und nicht gegenüber das das Treuhänder bis erklären noch nicht abgeschlossen. Treuhänder hatte mit Brief vom 31. März 2009 die "Zustimmung" von Mietverhältnisses gemäà  109 InO erklärt eingeholt.

Die Kontroverse, ob die Enthaftungserklärung von Treuhänders nur zur Konsequenz hat, dass die Massen für nicht mehr für die Verbindlichkeit von späteren aus dem Mietvertrag haftet, oder ob darüber die späteren vollständig in die Verfügungs und die administrative Masse des Pächters zurückfalle einordnen soll, ist im eigentlichen Sinne dieser Ansicht. Hierfür spricht vor allem die Gesetzesbegründung, die eine Fortführung der Mietverhältnisses mit dem Zahlungspflichtigen voraussetzt.

Auch die Angeklagten (Vermieter) hatten Anspruch auf Kündigung ohne Vorankündigung. Anhand der Beweiserhebung wurde festgestellt, dass die Kläger (Mieterin) ein Vorvermietungszertifikat gefälschte eingereicht hatte. Die Kläger (Mieter) hat im Übrigen auch eingeräumt, dass ihm der im Zertifikat angegebene VORVERMITTER nicht bekannt ist. Dabei handelt es sich um eine wesentliche Pflicht Verletzung, die die fristlose Kündigung rechtfertigt Kündigung

Die Berufungsinstanz hat jedoch zu Recht angenommen, dass die Kündigung des Angeklagten (Vermieters) nach der Freigabeerklärung von Treuhänders und dem Ende der in  109 Abs. 1 Satz 1 InsO genannten Frist die Kündigung - wie geschehen - gegenüber die Kläger (Mieterin) an erklären war. Anders bewertet wird die Fragestellung, welche die Freigabeerklärung des Insolvenzverwaltern nach 109 Abs. 2 S. 2 und den Fristablauf für die in 109 Abs. 2 S. 2 genannte betroffene Wohnraummietverhältnis hat. a) Zum Teil wird die Meinung wiedergegeben, die Sinnhaftigkeit der Enthaftungserklärung nach 109 Erlöschen der Kündigungsfrist fällig wird nicht mehr an die massenhafte für nach 109 Erlöschen der beschränke gebunden.

Die Mietverhältnis bleibt jedoch weiter massenbetroffen und die Enthaftungserklärung weiterer Mietvertragspartner, da 109 Abs. 1 S. 2 INNO keinen Verweis darauf enthält, dass die Rechtswirksamkeit von 80 Abs. 1 INNO mit Inkrafttreten der Enthaftungserklärung entfällt (Uhlenbruck/Wegener, INNO, S. 3). Der Vermieter kann nach dieser Ansicht nur durch eine gegenüber Erklärung unter Treuhänder kündigen geltend gemacht werden. b) Im Gegenteil, nach Inkrafttreten der Erklärung gemäà  109 Abs. 1 S. 2 insO gegenüber kann der Vermieter den Mieterschaften selbst kündigen mitteilen (Kübler/Prütting/Tintelnot, InsO,  109 Rn. 21; Pape, NZM 2004, 401, 410 f. ; Marotzke in Heidelberger Kommentar, InsO, 7th. aufl.

Das Enthaftungserklärung von Treuhänders bewirkt, dass das vollständig "freigegeben" wird und unterliegt der Alleinverwaltung und von der Verfügungsbefugnis des Pächters/der Pächterin (vgl. auch Verfügungsbefugnis). 109 Rn. 56 unter Bezugnahme auf das Bundesgerichtsurteil vom 9. 2. 2012 - ZR 75/11, BGHZ 192, 322) zu den Wirkungen von  35 Abs. 2 IO.

Die Erklärung der Treuhänders geht nach dem Text der 109 Abs. 1 S. 2 INNO nur so weit, dass die massenhaft von für künftige übernommenen Verpflichtungen aus der Mietverhältnis nicht mehr bestehen. Anstelle von Kündigung tritt 1 S. 2. jedoch stellt sich heraus, dass die Zuständigkeit des Administrators für die weitere Vertragsdurchführung ab diesem Zeitpunkt an die Mieter zufällt, letztere also die Verfügungs und Verwaltungsbehörde ¤lt, weiterleitet.

Für eine solche Auswirkung von Erklärung nach 109 Abs. 1 S. 2. Eingegangen ist, wie es das zuständige Oberlandesgericht ausgeführt hat, die aber auch Gesetzesbegründung. Die Verordnung soll demnach den Pächter schützen, der seine Immobilie nicht verliert, wenn Treuhänder nicht weitermachen will; stattdessen soll Mietverhältnis nach dem Auslaufen der Kündigungsfrist mit dem Pächter weitergeführt werden (siehe BT-Drucks. 14/5680, S. 27).

Die Fortführung der administrativen und Verfügungsbefugnis des Managers über der Zeit des Inkrafttretens von Erklärung nach  109 Abs. 1 S. 2. Im Übrigen für die Mietvertragsparteien umständlich und wenig durchführbar und für die Website Treuhänder mit einem damit verbundenen administrativen Aufwand, der für die Menge negativ beeinflussen könnte.

Weil sämtliche Erklärungen des Eigentümers (Abmahnung, Kündigung, Mieterhöhung, Betriebskostenabrechnung) zunächst zunächst zunächst zunächst erklärt und davon an den Mieter weitergegeben werden. Ebenfalls eine Rechtsstreitigkeit, etwa eine Beschwerde des Hausherrn auf Vereinbarung einer Mieterhöhung, müsste gegen die Treuhänder geführt werden, obwohl dieser Vorgang allein für die ursprünglichen Mietparteien interessiert, nicht für die Treuhänder oder die Messe.

Stattdessen sollte der Pächter vor der Tatsache geschützt werden, dass die Treuhänder den Mietvertrag kündigt, um die Anzahlung nutzen zu können (siehe BT-Drucks. 14/5680, S. 27). Ob eine (bedingte) Kautionsrückzahlungsanspruch auf den Pächter zurückfällt (Bestätigung FK- InsO/Wegener, 8. Mai 2010). 109 Rn. 16; Wohnung, a.a.O.; a.O. Hain, ZInsO 2007, 192, 197; Pape, a.O. S. 411), bedürfen daher hier keiner endgültigen Beschlußfassung.

Das Beschwerdegericht muss auch zustimmen, dass die Abgabe eines gefälschten oder eines "frei erfundenen" Anwärterzeugnisses eine nicht unwesentliche Vertragsverstoßung darstellt, die eine Fortsetzung des Vertrages gefälschten für den Vermieter nicht sinnvoll machen kann und die Verlinkung des gefälschten ohne Vorankündigung rechtfertigt. Im Gegensatz zur Meinung der Überarbeitung entfällt eine Pflichtübertretung nicht, weil die in der Form über gestellte Frage die vorhergehende Mietverhältnis unzulässig war wären und es stand dem Antragsgegner daher offen, hätte in dieser Hinsicht unzutreffende Daten zu machen.

Nachfragen nach der Persönlichkeit und Adresse des Vermieters, die Laufzeit der vorangehenden Mietverhältnisses und Erfüllung der miettvertraglichen Verpflichtungen sind - ebenso wie Anfragen nach dem Einkommen und Vermögen gensverhältnissen - grundsätzlich dazu tauglich, sich über die Bonität und Zuverlässigkeit des potenziellen Mietinteressenten ein bestimmtes Bild zu verschaffen; es geht auch nicht um Fragestellungen, die den persoenlichen oder privaten Lebensbereich des Mieters betreffen und aus diesem Grunde könnten unzulässig sein.

Nach der Rechtssprechung des Senates (siehe Senatsbeschluss vom 3. 9. 2009 - VIII ZR 238/08, NJW 2010, 1135 Rn. 18 ff.) hat der Pächter keinen Rechtsanspruch gegen seinen früheren Vermieter auf Herausgabe einer Mietschuldbefreiungsurkunde. Dieses führt gegen die Meinung der Überarbeitung jedoch nicht zusätzlich, dass der neue Vermieter vor Mietvertragsabschluss ein diesbezügliche Zertifikat des Mieters nicht verlangt und dieses ein solches Zertifikat führt

Die Überarbeitung jedoch, dass das Oberlandesgericht nicht das Argument hatte, Klägers (Mieter) zu beweisen, wurde der Beklagte (Vermieter) bereits im Jahr 2007 bekannt, dass die von der Vorvermieterin Kläger (Mieterin) eingereichte Urkunde gefälscht nicht unter berücksichtigt war. Diese Argumentation ist deshalb bedeutsam, weil in diesem Falle die am 16. 9. 2010 verkündete Kündigung - also drei Jahre später - nicht mehr innerhalb einer zumutbaren Zeitspanne unter Kündigung stattfinden kann und daher bei wäre in gutem Glauben oder gemÃ?Ã? Â 314 Abs. § 3 BGB in der Rechtssache rechtsunwirksam sein kann (siehe Senatsbeschluss vom 13. 4. 2010 - VIII ZR 206/09, NZM 2011, 32 Rn. 5).