Verspätete Mietzahlung

"Der BGH hat nun "eingegriffen" und entschieden: "Nach 556b Abs. 1 BGB, wonach der Mietzins zu Anfang, längstens bis zum dritten Arbeitstag der vertraglich festgelegten Fristen zu zahlen ist, ist es für die Pünktlichkeit der Mietzahlung bei Überweisungsgeschäften nicht von Bedeutung, dass der Mietzins bis zum dritten Arbeitstag der vertraglich festgelegten Frist auf dem Rechnung des Mieters eingetroffen ist.

Dabei ist es hinreichend, dass der Kunde mit einem adäquat gedeckten Account den Auftrag bis zum dritten Arbeitstag des Zahlungsdienstleisters aufgibt. "Die Pünktlichkeit der Bezahlung hängt nicht vom Versand, sondern vom Geldeingang ab. Die Mieterin kann keine Rechte aus mehrfachen verspäteten Mietzahlungen ableiten; dies kann in Einzelfällen ein Kündigungsgrund sein.

ist nach § 307 Abs. 2 S. 2 BGB ungültig, weil er dem Leasingnehmer das Verzugsrisiko eines Zahlungsverkehrs durch Zahlungsverkehrsdienstleister entgegen den Rechtsvorschriften in der für den Kunden feindlichsten Interpretation einräumt.

Die Pünktlichkeit der Bezahlung hängt nicht vom Versand, sondern vom Geldeingang ab. Die Mieterin kann aus einer mehrfachen verspäteten Mietzahlung keine Rechte ableiten; dies kann im konkreten Fall ein Anlass für eine Stornierung des Mieters sein. "Der Kläger warnte die Angeklagten mit Brief vom 23. August 2013, dass die Mieten bis zum dritten Arbeitstag des Monates im Jänner, Februar, Marsch, Mai/September 2013 nicht auf ihr Bankkonto eingezahlt worden seien.

Die Angeklagten haben im MÃ? rz, Aprils und MÃ?rz 2014 die Rechnung spÃ?testens am dritten Arbeitstag des Monates in Geld an ihren Zahlungsverkehrsdienstleister (Deutsche Postbank AG) bezahlt und den Auftrag zur Ã?berweisung erteilt. Der Antragsteller behauptet, dass die Mieten in den oben genannten Zeiträumen nach dem dritten Arbeitstag wieder auf seinem Account gutgeschrieben wurden.

2014, mit dem Antrag und mit weiterer schriftlicher Einrede den Mietvertrag wegen nicht rechtzeitiger Mietzahlung bzw. fristgerechter Kündigung. Kündigungserklärungen wegen nicht rechtzeitiger Mietzahlung im Monatsmärz, im Monatsverlauf (' 543 Abs. 1 BGB) und alternativ ordentlich (' 573 Abs. 1 S. 2 Nr. 1 BGB) sind ungültig, wenn der Beklagte die Mietzahlung termingerecht am dritten Arbeitstag des Folgemonats geleistet hat.

Hierzu reichte es gemäß 556b Abs. 1 BGB aus, dass sie die Erfüllungshandlung (Überweisungsauftrag) bis zu diesem Zeitpunkt durchgeführt haben; ein späterer Zugang des Mietzinses auf Rechnung des Klägers ist nicht relevant. Im Übrigen ergeben sich aus 4 Nr. 3 des Mietvertrags, der auf dem Zugang des Mietzinses beim Mieter für die Pünktlichkeit beruht, keine weiteren Ansprüche.

Die Formklausel ist nach § 307 Abs. 1 S. 1 BGB wegen eines unangemessenen Nachteils des Antragsgegners ungültig, da sie entgegen 556b Abs. 1 BGB dem Vermieter das Gefahr von Zahlungsverzug bei Überweisungsgeschäften einräumt, die von Zahlungsdienstleistern verschuldet worden sind. Nach § 556b Abs. 1 BGB, der durch das Mietreformgesetz vom 19.06. 20013 bis 01.09. 2001 eingeführt wurde, ist die Mietzahlung zu Anfang, längstens bis zum dritten Arbeitstag der jeweiligen Zeitintervalle, nach denen sie berechnet wird, zu leisten.

Der Mietvertrag sieht vor, dass der Mietzins bis zum dritten Arbeitstag des jeweiligen Monates an den Vermieter zu entrichten ist4, wobei es für die Pünktlichkeit der Mietzahlung ausreicht, dass der Mietinteressent den Mietauftrag bei seinem Zahlungsverkehrsdienstleister einreicht ( 675f Abs. 3 S. 2, § 675n Abs. 2). 675c Abs. 3 BGB, 1 Abs. 2 Nr. 2 Buchst. 2 b des Gesetz über die Beaufüsichtigung von Zahlungsdiensten; ZAG) bis zum dritten Arbeitstag des Folgemonats und die Rechnung des Pächters hinreichend abgedeckt ist.

Die Angeklagten haben dies zweifellos berücksichtigt. Bei Überweisungsgeschäften bedeutet 1 BGB nicht notwendigerweise, dass der Mietzins bereits am dritten Arbeitstag des Folgemonats auf dem Vermieterkonto gutgeschrieben sein muss. Für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung ist danach der Zugang der Mietzahlung auf dem Vermieterkonto nicht mehr maßgeben.

BGB AFF, aber gleichzeitig wurde dem Pächter das Recht zur Zahlung der Mieten bis zum dritten Arbeitstag des betreffenden Zeitraums eingeräumt5 Der Vermieter hat sich jedoch nicht auf den Erhalt der Mieten durch den Pächter verlassen, sondern hielt es für hinreichend, dass die Mieten bis zum dritten Arbeitstag des betreffenden Zeitraums "bezahlt" werden.

Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen6: "Da die meisten Mietverträge [.....] vorschreiben, dass es für den Pächter ausreichend ist, die Mieten bis zum dritten Arbeitstag des betreffenden Zeitraums zu bezahlen, wurde dieser Zeitraum angemessen mitübernommen. Eine in der Berufungsgerichtsbarkeit und in der Literatur, die die Berufung annimmt, geäußerte Auffassung will jedoch aus der Richtlinie über den Zahlungsverzug und der ständigen Gerichtsbarkeit des Gerichtshofes ableiten, dass die Mieterschuld als ( "modifizierte") Schuld anzusehen ist und dass die Mietgebühr bis zum dritten Arbeitstag des Monates bei der Hausbank des Mieters eingehen oder auf seinem Bankkonto verbucht werden muss8.

Die Mieterschuld bleibt nach ähnlicher Ansicht eine Schicksalsschuld, aber die Mieten müssen dennoch zum festgelegten Termin an die Gläubigerbank gezahlt werden9 Diese Ansicht basiert auf der Erwägung, dass Verbraucherschulden aus Transaktionen mit Unternehmen genauso zu berücksichtigen sind wie die von der Verzugszahlungsrichtlinie abgedeckten Gebühren, um eine getrennte Interpretation des innerstaatlichen Rechtes gemäß den Richtlinien des § 269 Abs. 1, § 270 Abs. 1, 4 BGB zu vermeiden.

In der Regel sollte daher die Pünktlichkeit der Dienstleistung, auch außerhalb des Geltungsbereichs der Direktive, nicht mehr auf der Bereitstellung der Dienstleistung, sondern auf dem Empfang der Dienstleistung beruhen. Hinsichtlich des Geltungsbereichs der Verzugsrichtlinie hat der EuGH festgestellt, dass der Tag, an dem eine Überweisung im Zuge eines Handelsgeschäfts als fristgerecht angesehen wird, der Tag ist, an dem der fällige Rechnungsbetrag dem Gläubiger gutzuschreiben ist10.

Es wurde betont, dass die Direktive nicht alle Anforderungen abdeckt, sondern nur den Anspruch auf Bezahlung einer (vereinbarten) Vergütung im Handelsverkehr und damit nur im Zusammenhang zwischen Unternehmen untereinander und zwischen Unternehmen und Behörden gemäß deren Artikel 1. Eine nicht fristgerechte Mietzahlung durch den Antragsgegner kann entgegen der Meinung des Klägers nicht aus der Regelung in 4 Nr. 3 des Mietvertrages abgeleitet werden, nach der die Pünktlichkeit der Bezahlung nicht von der Versendung, sondern vom Geldeingang abhängt.

Weil diese Formklausel nach § 307 Abs. 1 S. 1 BGB wegen unangemessener Nachteile für den Antragsgegner ungültig ist. Zum einen kann davon ausgegangen werden, dass der Nutzer nicht für Irrtümer der involvierten Payment Service Provider verantwortlich ist, die außerhalb seines Einflussbereiches liegen. Allerdings bietet die Bestimmung auch die Möglichkeit zu verstehen, dass der Pächter seiner Zahlungsverpflichtung nicht fristgerecht nachkommt, auch wenn er den Zahlungsbefehl fristgerecht an seinen Zahlungsverkehrsdienstleister ergangen ist.

Eine solche Auslegung der Bestimmung ist aus der Sicht der Überarbeitung nicht so weit entfernt, dass sie den durchschnittlich ungebildeten Bewohner einer Immobilie nicht gravierend beeinträchtigen würde. Die streitige Bestimmung darf sich nicht auf die reine "Rechtzeitigkeit der Zahlung" beschränken ( 4 Nr. 3 S. 1 des Mietvertrages).

Weil 4 Nr. 3 S. 2 des Mietvertrags darauf hinweist, dass eine mehrmalige verspätete Mietzahlung im einzelnen ein Kündigungsgrund sein kann. Dazu gehören ohne Unterschied nicht nur verspätete Mieten, die der Pächter zu verantworten hat, sondern auch solche, die der Pächter nicht zu verantworten hat, einschließlich Verspätungen durch das Verhalten von Zahlungsverkehrsdienstleistern.

Die oben genannte Bestimmung stellt daher in ihrer höchst kundenfeindlichen Interpretation das Kündigungsrisiko für die Angeklagten auch bei nicht von ihnen zu vertretenden Zahlungsrückständen dar. Dem Leasingnehmer entsteht dadurch ein unzumutbarer Nachteil gegenüber den Angeboten von Treu und Glauben, weil es dem Leasinggeber erlaubt ist, den Leasingvertrag wegen nicht rechtzeitiger Leasingraten auch dann zu kündigen, wenn die Verspätung nicht vom Leasingnehmer, sondern von den Zahlungsverkehrsdienstleistern zu vertreten ist.

Die Beschwerde bezieht sich erfolglos darauf, dass der Bundesgerichtshof die Anwendung einer Formklausel genehmigt hat, wonach die Pünktlichkeit der Mietzahlung ohne jede Beschränkung vom Eingang des Geldes beim Verpächter für die Vermietung von Geschäftsräumlichkeiten abhängt. Eine solche Pünktlichkeitsklausel hat nach dem Bundesgerichtshofsurteil vom 24. Juni 199824 der inhaltlichen Kontrolle standgehalten, wenn sie sich auf die Bezahlung der aktuellen Mieten bezieht und die Beteiligten auch Händler sind; eine solche Bestimmung stellt für den Mieter keinen unzumutbaren Nachteil gegenüber den Erfordernissen des heutigen Zahlungsvorgangs dar.

In Anbetracht der gravierenden Benachteiligungen, die der Nutzer im Falle eines (unfreiwilligen) Verlusts der Immobilie als Mittelpunkt seines Raumlebens erwartet25, hat der Anbieter kein schützenswertes Sicherungsinteresse daran, den Nutzer für Leistungsverzögerungen, die auf fehlerhafte Leistungen von beauftragten Zahlungsdienstleistern zurückzuführen sind, zur Verantwortung zu ziehen. Eine Geldforderung des Mieters gegen seine Hausbank, die nur in einem gerichtlichen Verfahren durchsetzbar sein kann, ist unangemessen, da sie die Konsequenzen, die für den Mieters durch den Ausfall der Wohneinheit als Mittelpunkt seines Lebens entstehen, nicht in etwa kompensieren kann.

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofes hat das LG Köln auch die rechtsfehlerfreie Beendigung vom 09.07.2014 insofern abgelehnt, als sie auf der Grundlage der vom Antragsgegner im Rahmen einer dem Mieterbund erteilten Handlungsvollmacht verwendeten Signatur seiner Mutter erfolgte. Ein etwaiger Vertragsbruch des Angeklagten im Rahmen der Kündigungsbeschwerde hat nach Ansicht des Berufungsgerichtes nicht das für die Beendigung des Pachtverhältnisses des Angeklagten notwendige Ausmaß.

Und wann wollen Sie die Mieten? Im Mietpreis sind auch die laufenden Kosten enthalten. Dem Gasversorger für die Beheizung kann der Hauswirt nicht mitteilen, dass der "Dritte" noch nicht da ist und er bereits übergegangen ist.... Der Pächter kann sich bei Bedarf aber schon reduzieren.... Natürlich kann man sich dann, wenn nötig bei Kreditinstituten unschädlich machen - aber mit welchem Kostenaufwand?