Kündigungsfrist bei nicht Gezahlter Miete

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Im Falle von Rechtsstreitigkeiten gegen mehrere Mitinhaber einer Immobilie ist ein notwendiger gemeinsamer Rechtsstreit nur möglich, wenn der behauptete Rechtsanspruch nur von allen Mitinhabern gemeinschaftlich und/oder aus dem gemeinschaftlichen Vermögen, nicht aber von einem Einzelberechtigten allein erfüllbar ist. Falls der Abschluss des Vergleichs bei einem örtlichen Gericht (Zivilkammer) und nicht beim Verwaltungsgerichtshof erfolgte, ist nicht auszuschließen, dass sich die zu dem Abschluss des Vergleichs führende Verhandlung nicht immer sowohl auf zivilrechtliche als auch auf baurechtliche Belange konzentrierte.

Der Verwalter ist nicht verpflichtet, das Ergebnis der Abstimmung im Protokoll aufzuführen. Der Wohnungseigentümerverband hat die Entscheidungsbefugnis, über Umwandlungsmaßnahmen im Sondervermögen eines Eigentümers zu entscheiden, auch wenn es nicht um die Sanierung des Gemeinschaftseigentums geht, wenn diese dem gemeinsamen Eigentum diene. Wenn eine angefochtene Entscheidung in einer anderen Trägerversammlung endgültig zurückgenommen wird und die Rücktrittsklage dann für beendet erklärt wird, haben die beschuldigten Stockwerkeigentümer die anfallenden Gebühren zu übernehmen, wenn der Beschluß ohne Angabe oder Einschränkung ergeht.

Ein jährlicher Ausgleich, der die geplanten Vorauszahlungen der Stockwerkeigentümer nicht enthält, entfällt. Der ordnungsgemäßen Administration steht es nicht entgegen, dass nur eine Vertragsverlängerung vereinbart, aber keine explizite Neubesetzung des Administrators vorgenommen wurde.

Stornierung wegen unbezahlter Kaution möglich?

Fast jeder Vertrag ist für den Vermieter verpflichtend, die Ansprüche des Mieters aus dem Vermietungsverhältnis abzusichern. Dies kann für den Vermieter eine erhebliche wirtschaftliche Last bedeuten, so dass es häufig dazu kommt, dass der Vermieter die Sicherheit nicht pünktlich oder nicht in vollem Umfang leisten kann oder will. Dabei sind die Folgen, die den Pächter bedrohen, nicht zu vernachlässigen.

Ein Versäumnis bei der Bereitstellung von Sicherheiten kann zu einer Kündigung des Mietvertrages führen. In diesem Artikel wird aufgezeigt, unter welchen Bedingungen der Mietvertrag vom Eigentümer gekündigt werden kann, wenn der Mietvertrag gegen seine Sicherheitspflicht verstößt und was der Mietvertrag in diesem Falle tun kann.

Weil die Sicherheit keine Miete im Sinne des 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB ist (vgl. LG Bielefeld, Beschluss vom 08.11. 1991 - 23 T 147/91), wurde in der bisherigen Praxis bestenfalls eine Sonderkündigung wegen Verzuges mit der Sicherheit gemäß 543 Abs. 1 BGB in Erwägung gezogen.

Dabei gibt es unterschiedliche Wege der Sicherstellung. Ausschlaggebend für das Kündigungsrecht des Mieters ist daher der Aufschub der Kaution auf ein bestimmtes Mindestmaß. Als Zahlungsverzug gilt die verschuldete Nichterfüllung trotz Fristsetzung und (sofern nicht entbehrlich) Abmahnung (vgl. 286 Abs. 1 S. 1 BGB). Das Fälligkeitsdatum der für den Zahlungsverzug nach 286 Abs. 1 BGB erforderlichen Leistungspflicht resultiert - wenn der Pächter einen Geldbetrag als Sicherung zu leisten hat und die Vertragsparteien keine für den Pächter günstigeren abweichenden Regelungen treffen - aus § 551 Abs. 2 BGB.

Gemäß S. 1 hat der Pächter Anspruch auf drei gleiche Monatsraten. Der erste Teilbetrag ist zu Mietbeginn gemäß 551 Abs. 2 Satz 2 BGB ausbezahlt. Der Leasingnehmer hat danach, sofern die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart haben, die Miete bis zum dritten Arbeitstag eines Monates im Vorhinein zu bezahlen, wenn sie in mehreren Kalendermonaten festgelegt wird.

Die erste Anzahlungsrate kommt daher in Zahlungsverzug, wenn der Leasingnehmer sie am Ende des Tags des Vertragsbeginns nicht bezahlt hat. Der " Mietbeginn " im Sinne des 551 Abs. 2 Satz 2 BGB ist nicht der Tag des Vertragsabschlusses, sondern der Tag der vertragsgemäßen Übergabe der Ferienwohnung an den Vermieter (vgl. LG Mannheim, Urteile vom 12.07. 1989 - 4 Satz 38/89).

Der Leasingnehmer kommt mit der zweiten Ratenzahlung in Zahlungsverzug, wenn er sie nicht bis zum Ende des dritten Arbeitstages des Folgemonats, der auf den Beginn des Mietverhältnisses folgte (zweiter Mietmonat), bezahlt. Gleiches trifft auf den Zahlungsverzug mit der dritten Teilzahlung zu, der auftritt, wenn er nicht am Ende des dritten Arbeitstages des dritten Leasingmonats bezahlt wird.

Das Versäumnis tritt ein, wenn der Pächter die Fälligkeit der Zahlungstermine überschritten hat und nicht nachweist, dass er die Verzögerung nicht zu vertreten hat bzw. nicht zu vertreten hat. Eine nach § 286 Abs. 1 BGB in der Regel erforderliche Inverzugsetzung ist nicht erforderlich.

Gleiches ist der Fall, wenn die Vertragsparteien eine von 551 Abs. 2 BGB abweichende Regelung treffen und der Leasingnehmer den Zahlungszeitpunkt nicht eingehalten hat. Leistet der Vermieter die Anzahlung nicht nur teilweise, obwohl sie geschuldet ist, genügt dies nicht immer für das Recht des Mieters, das Vertragsverhältnis ohne Einhaltung einer Frist zu beenden.

Der Gesetzgeber schreibt in 569 Abs. 2a S. 1 BGB vor, dass der Pächter mit der Mietkaution zumindest in einem Betrag im Rückstand ist, der dem Doppelten der Nettokaltmiete im Monat entsprechen muss. Im Gegensatz zu Mietrückständen, auf die 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB Anwendung findet, ist der Maßstab für die Ermittlung der Rückstände bei der Anzahlung nicht die Brutto-Warmmiete, sondern die Basismiete ohne Rücksicht auf eine vereinbarte monatliche Kostenpauschale oder Vorauszahlung von Nebenkosten.

2. S. 2 BGB, nach dem die als Pauschalbetrag oder als Anzahlung angegebenen Kosten bei der Ermittlung der monatlichen Miete gemäß 569 Abs. 2a S. 2 BGB nicht zu beachten sind. Grundsatzfall: Der Bestandsmietvertrag zwischen Mietinteressent H und Mietinteressent V beginnt am 2. Januar 2014 und muss laut Vertrag bis zum dritten Arbeitstag des betreffenden Monates eine Nettomiete von EUR 500,00 monatlich im Vorhinein entrichten.

Zudem hat er eine Anzahlung von drei Monaten Nettokaltmiete (EUR 1.500,00) zu leisten. Die Mietvereinbarung beinhaltet keine Fälligkeitsvereinbarung. Die Firma wird keine Garantie im Zeitraum Januar bis September 2014 oder Januar 2014 geben. V. überlegt, ob er bereits im April 2014 zurücktreten kann. Soweit im Vertrag nichts anderes vereinbart ist, kann die Anzahlung in drei Monatsraten gemäß § 551 Abs. 2 Satz 1 BGB geleistet werden.

Der erste Teilbetrag ist am Anfang des Mietvertrages, am Anfang des Mietvertrages, am 4. April 2014, am dritten Arbeitstag des zweiten und dritten Arbeitstages, am dritten Arbeitstag, am dritten Arbeitstag, am dritten Arbeitstag, am dritten Arbeitstag, am dritten Arbeitstag, am dritten Arbeitstag, am dritten Arbeitstag, am 3. Mai 2014, am ersten.

Weil jede Ratenzahlung exakt einer Monatsnettomiete entsprechen, ist M bereits mit der Fälligkeit der zweiten Ratenzahlung, d.h. Ende April 2014, mit der Kaution in Hoehe von EUR 1.000,00 und damit in Hoehe der doppelten Monatsnettomiete in Ratenzahl.

Arbeitstag des Monates 04.04.2014 (03.04.2014) warten, bevor auch die dritte Tranche nicht bezahlt wird. Ausführungsvariante: Die Anzahlung beträgt nur EUR 1.200,00. In diesem Falle ist die Anzahlung ebenfalls in drei Raten von je EUR 400,00 zu zahlen.

Obwohl diese Tranchen auch am 1. 2. 2014, 4. 2. 2014 und 2. 8. sind, ist M zum Ende des 2. 5. 2014 nur EUR 800,00 im Rückstand und damit noch nicht mit dem doppelten monatlichen Nettokaltmietzins.

Das Erfordernis des 569 Abs. 2a BGB ist nur erfüllt, wenn Herr Dr. H. M. nicht mindestens 200,00 EUR der dritten Tranche bezahlt hat, auch nicht am Ende des dritten Aprils. 543 Abs. 1 Satz 2 BGB sieht in der Tat vor, dass ein wesentlicher, nach 543 Abs. 1 Satz 1 BGB für die außerplanmäßige ordentliche Auflösung eines Vertragsverhältnisses immer nur dann gegeben ist, wenn dem Kündiger unter Beachtung aller im Einzelfall vorliegenden Gegebenheiten, vor allem eines verschuldeten Verhaltens der Vertragspartner, die Fortführung des Vertragsverhältnisses bis zum Ende der Kündigungsfrist oder der anderweitigen Auflösung des Vertragsverhältnisses nicht zumutbar ist und die Belange beider Parteien abgewogen werden.

S. 1 Nr. 3b BGB ist jedoch auch ein rechtlich typisierter Unangemessenheitsfall im Sinne des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB. Liegt der Mietvertrag mit einer Nettokaltmiete von mind. zwei Monaten im Rückstand, wird somit unter Berücksichtigung der Mieterinteressen festgestellt, dass die Fortführung des Vermietungsverhältnisses für den Verpächter nicht zumutbar ist.

Eine gesonderte Abwägung der Interessen gemäß 543 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Beendigung nach 543 Abs. 1 BGB ist nicht erforderlich (vgl. BGH, Entscheidung vom 29. April 2009 - VIII ZR 142/08). Gemäß 543 Abs. 3 S. 1 BGB ist die Beendigung nur nach fruchtlosem Fristablauf oder nach fruchtloser Androhung möglich, wenn der wesentliche Grunde in der Pflichtverletzung aus dem Mietobjekt liegt.

Zur Erreichung einer Synchronisation mit den in 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB genannten Gründen, wenn eine Verwarnung oder Nachfristsetzung nach § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB nicht erforderlich ist, sieht § 569 Abs. 2a Satz 3 Folgendes vor BGB, dass auch bei Verzug mit der Hinterlegung weder eine Nachfrist noch eine Mahnung im Sinne des 543 Abs. 3 Satz 1 BGB erforderlich ist (beachten Sie jedoch die nachfolgend beschriebenen besonderen Merkmale bei Verzug mit der Hinterlegung der Hinterlegung).

Zur Erinnerung gemäß 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist auch keine Inverzugsetzung notwendig, der Mieter kann daher sofort nach Erhalt der Anzahlung in Form von mind. zwei Monatskaltmieten ohne Inverzugsetzung zahlen. Wichtiger Hinweis: Eine Ausnahmeregelung zur Überbrückbarkeit der Verwarnung oder die Fristsetzung erfolgt in Ausnahmefällen, wenn der Mieter feststellen muss, dass die nicht erfolgte Kautionszahlung nicht auf Insolvenz oder Unwilligkeit zurückzuführen ist, sondern auf ein Versäumnis (siehe OLG Düsseldorf, Entscheidung vom 24. März 2004 - 10 U 109/03- über den Mietverzug des Mieters).

Im Falle des Zahlungsverzuges gilt § 569 Abs. 2a S. 4 BGB § 543 Abs. 2 S. 2 BGB. Das heißt, eine Beendigung ist nicht möglich, wenn der Pächter den Pächter zuvor zufrieden stellt. Um die Rechtsfolgen des 569 Abs. 2a Satz 4 BGB in Verbindung mit 543 Abs. 2 Satz 2 BGB eintreten und die Beendigung nicht wirksam werden kann, müssen folgende Bedingungen vorliegen: 1:

Erstens muss der Pächter den Eigentümer "voll" zufrieden stellen. Ein Teilbetrag reicht nicht aus, auch wenn er den Verzug unter den in 569 Abs. 2a S. 2 BGB festgelegten Betrag mindert. S. 2 BGB bezeichnet vor Eingang der Beendigung beim Pächter (vgl. BGH, Entscheidung vom 12.01.2006 -VIII ZR 364/04).

Unter dem Begriff "Zufriedenheit" nach 543 Abs. 2 Satz 2 BGB wird nicht gleichwertig verstanden. Nach herrschender Meinung in Gerichtsurteilen und Fachliteratur ist es jedoch nicht notwendig, dass die Erfüllung erfolgt, bevor der Pächter die Kündigungserklärung erhält. Es genügt, dass der Pächter vor Erhalt der Beendigung die notwendige Leistung erbracht hat (siehe BGH, Beschluss vom 11.01.2006 -VIII ZR 364/04).

543 Abs. 2 Satz 3 BGB gilt jedoch nicht sinngemäß. Im Gegensatz zum Verzugsfall bei Mietzinszahlungen nach 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB ist die Beendigung wegen Verzuges mit der Anzahlung daher nicht ungültig, "wenn der Pächter bereits vor Eingang der Beendigung die Gelegenheit gehabt hätte, sich von seiner ihm geschuldeten Forderung gegenüber dem Pächter durch Verrechnung zu lösen und unmittelbar nach der Beendigung die Verrechnung erörtert hat.

Der Umstand, dass dadurch die Folgen der Verspätung nicht behoben werden, ist darauf zurückzuführen, dass eine Verrechnung mit dem Kautionsanspruch des Eigentümers dem Ziel der Hinterlegung als Mittel zur Deckung des Sicherheitsbedürfnisses des Eigentümers zuwiderläuft. Der BGH hat in seinem Beschluss vom 21. März 2007 - XII ZR 255/04 - festgestellt, dass dies nicht mit dem Sicherheitszweck der Mietkaution vereinbar ist, der darin liegt, den künftigen Leistungsanspruch des Eigentümers zu sichern.

Bei Wohnraummietverhältnissen sieht 569 Abs. 2a Satz 4 BGB eine Synchronisation mit der Sonderkündigung gemäß 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB über die vorgenannte Möglichkeit der Nacherfüllung vor, aber auch insofern, als dort die entsprechende Inanspruchnahme des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 verfügt wird.

Dadurch wird gewährleistet, dass auch eine ausserordentliche ordentliche Auflösung wegen verspäteter Zahlung der Anzahlung ungültig wird, wenn der Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Erlöschen des Räumungsrechts zufrieden ist oder sich eine Behörde dazu bereit erklärt. Eine entsprechende Anwendbarkeit des 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 2 BGB, nach der die Nichtigkeit nicht eingetreten ist, wenn der Beendigung nicht mehr als zwei Jahre zurückliegt, ist nicht erforderlich, weil die Sicherheitsleistung nur einmal verlangt werden kann und weil eine Beendigung wegen unterlassener oder erfolgloser Beendigung nicht erforderlich ist.

wenn der Leasinggeber zufrieden ist (vgl. BT-Drs. 17/10485 S. 26). Wichtiger Hinweis: Um den Ausschluß oder die Ineffektivität der Beendigung zu bewirken, reicht es nicht aus, daß der Pächter gerade so viel bezahlt, daß der Verzug nicht mehr zwei Monatsnettomieten ausmacht. Stattdessen ist eine volle Zufriedenheit des Leasinggebers durch die Bezahlung der ganzen ausstehenden Anzahlung vorzusehen.

Das Pfand soll die Ansprüche des Mieters gegen den Vermieter aus dem Mietvertrag absichern. Der Zugang zur Mietkaution ist in der Regel erst nach Kündigung des Mietvertrages möglich (vgl. BGH, Entscheidung vom 7. Mai 2014- VIII ZR 234/13). Der Vermieter kann jedoch unter gewissen Bedingungen, d.h. wenn die Ansprüche des Mieters unbestritten, rechtsverbindlich oder offenkundig gerechtfertigt sind, bereits während des aktuellen Vertragsverhältnisses durch Nutzung der Mietkaution befriedigt werden (vgl. LG Halle, Urteile vom 04.09.2007 - 2 S 121/07).

Sofern der Mieter von diesem Recht in Ausübung dieses Rechts Gebrauch macht, hat er gegen den Pächter einen Ersatzanspruch bis zur vertraglichen Summe, die sich aus dem Gesetzesgedanken des 240 BGB ergibt, jedoch nicht über drei Monatsnettomieten gemäß 551 Abs. 1 BGB hinausgehen darf (vgl. BGH, Entscheidung vom 12.01. 1972 - VIII ZR 26/71).

Der Leasingnehmer kann auch mit der Befriedigung dieses Auffüllungsanspruchs, der im Zweifelsfall gemäß 271 Abs. 1 BGB, gemäß 286 BGB unverzüglich fällig wird, in Rückstand sein, wenn er trotz Abmahnung durch den Leasinggeber nicht zahlt. Dabei ist es für den Mieter von Bedeutung zu wissen, dass eine außerplanmäßige Beendigung gemäß 569 Abs. 2a BGB auch dann nicht möglich ist, wenn der Nutzer mit der Aufstockung der Mietkaution in einer Größenordnung von zwei oder mehr Monaten netto kaltmieten in Rückstand ist.

Diese Kündigungsgründe betreffen laut Begründung des Gesetzes nur den originären Sicherungsanspruch, nicht aber Nachschubansprüche des Leasinggebers (vgl. BT-Drs. 17/10485 S. 25). Inwieweit in diesem Zusammenhang die Fangstraftat des 543 Abs. 1 BGB angewendet werden kann, ist strittig und vom Obersten Gerichtshof noch nicht klargestellt. Die Befreiung nach 569 Abs. 2a BGB in Verbindung mit 543 Abs. 1 BGB steht dem Leasinggeber jedoch auch im Anwendungsfall des 543 Abs. 1 BGB nicht zu.

Daher ist für den Eintritt des Verzuges nicht nur eine Inverzugsetzung, sondern auch eine Zinsabwägung zugunsten des Leasinggebers und in der Regel eine Erinnerung oder die Fristsetzung gemäß 543 Abs. 3 S. 1 BGB erforderlich. Die Nacherfüllung durch den Vermieter hat auch nicht den Ausschluß der Beendigung gemäß 569 Abs. 2a Satz 4 BGB in Verbindung mit 543 Abs. 2 Satz 2 BGB zur Folge, noch hat sie ihre Ungültigkeit gemäß § 569 Abs. 2a Satz 4 BGB in Verbindung mit 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB zur Folge.

Wichtiger Hinweis: Gemäß der Übergangsbestimmung des 229 569 Abs. 2a BGB findet 29 Abs. 2 BGB keine Anwendung auf vor dem 01.05.2013 geschaffene Wohnungsmietverhältnisse. Ein außerordentlicher fristloser Rücktritt kann in diesen FÃ?llen nur auf der Grundlage von  543 Abs. I BGB mit der Konsequenz, dass eine Abwägung der Interessen vorgenommen werden muss, grundsÃ?tzlich eine Verwarnung erfolgt und es keine Möglichkeit zur Einziehung durch den Vermieter gibt.

Kommt der Pächter mit der Leistung der Anzahlung zumindest in einer Summe, die zwei Nettomonatsmieten entsprechen, in Zahlungsverzug, kann der Pächter den Pachtvertrag gemäß 569 Abs. 2a BGB ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist auflösen. Die Kündigungsmöglichkeit erfordert keinen Interessenausgleich zugunsten des Mieters. Die Vermieterin muss den Pächter nicht vor der Kündigungsfrist mahnen und ihm keine Nachfrist einräumen.

Das Kündigungsrecht ist ausgeklammert, wenn der Leasingnehmer den Leasinggeber vor Erhalt der Beendigung in vollem Umfang zufrieden stellt. Das Kündigungsrecht erlischt, wenn der Leasinggeber nach Erhalt der Mitteilung, längstens jedoch zwei Monaten nach Ablauf der Kündigungsfrist oder wenn sich eine Behörde dazu bereit erklärt.