Fristlose Kündigung Mietvertrag durch Mieter

Aufkündigung durch den tenant - Tenant protection association for schutzverein for Mieters.

Der Mieter muss auch bei der Kündigung des Mietvertrags gewisse Formalitäten einhalten. Eine Kündigung ist nur unter Einhaltung einer bestimmten Frist möglich. Im Einzelfall besteht das Recht zur Kündigung des Mietvertrags ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist oder besondere Kündigungsmöglichkeiten, die die Kündigungsfrist verkürzen. Im Unterschied zum Vermieter muss die Kündigung des Mietverhältnisses nicht gerechtfertigt sein.

Er muss jedoch in schriftlicher Form erfolgen und kann nur am Ende eines Kalendermonats ausgestellt werden. Erfolgt der Eingang beim Hauswirt bis zum dritten Arbeitstag eines Monates, so gilt dieser für die Zeitrechnung. Die Kündigung muss der Mieter im Falle einer Streitigkeit nachweisen können. Die Kündigung sollte daher entweder per Einschreiben oder in Anwesenheit eines Zeuge in den Postkasten des Eigentümers gelegt werden.

Bei mehreren Mietern im Mietvertrag muss die Kündigung von allen Personen erklärt und unterzeichnet werden, auch von denen, die lange Zeit weggezogen sind (sofern sie nicht im gegenseitigen Einvernehmen aus dem Mietvertrag ausgeschieden sind). Es ist möglich, dass ein Mieter auch im Auftrag des anderen Mieters kündigen kann, wenn er der Kündigung eine ursprüngliche Vollmacht seines Mietkollegen beilegt.

Selbstverständlich ist die Stornierung auch an alle Hauswirte zu adressieren. Die Kündigung sollte nur dann an die Verwaltungsgesellschaft gesendet werden, wenn die Mieter wissen, dass sie auch Anspruch auf Kündigung haben. Die Kündigungsfristen betragen seit in Kraft treten des Gesetzes zur Mietrechtsreform am 01.09.2001 in der Regel 3 Monate, 573c BGB, ungeachtet der Aufenthaltsdauer.

Dieses Kündigungsrecht kann jedoch für einen bestimmten Zeitraum vertragsgemäß ausgeklammert werden. Die Kündigung kann ohne Einhaltung einer Frist erfolgen, wenn ein wesentlicher und schwerwiegender Anlass besteht, der es dem Mieter unmöglich macht, den Vertrag bis zum Ende der ordentlichen Frist oder bis zum Ende der Mietzeit fortzusetzen. Das ist z.B. der Falle, wenn der Mieter gewaltsam wird oder die Ferienwohnung ohne Zustimmung des Vermieters betreten wird.

Die Mieter müssen jedoch den Vertragsbruch nachweisen (Zeugen!). Behebt der Mieter einen nicht unwesentlichen Fehler (z.B. eine mangelhafte Heizung) nicht, kann er ohne Vorankündigung austreten. Geringfügige Fehler wie z.B. ein tropfendes Wasserhahnstück führen nicht zum Aufkündigungsrecht. Eine Kündigung ist nur möglich, wenn der Mieter den Mieter zuvor innerhalb einer vertretbaren Zeitspanne zur Beseitigung des Mangels unterlassen hat.

Bei gesundheitsgefährdenden Mängeln der Ferienwohnung hat der Mieter auch das Recht, den Vertrag fristlos zu kündigen. Das Verlangen nach Beseitigung des Mangels und Setzen einer Frist kann jedoch aus einem anderen Grunde von Bedeutung sein: Der Mieter muss im Falle einer Auseinandersetzung ein objektives Gesundheitsrisiko belegen, z.B. dass in den asbesthaltigen Nachtstromspeichern Fasern in die Luft gelangt sind.

Zu diesem Zweck kann es notwendig sein, vor der Kündigung ein Sachverständigengutachten anzufordern, das im vorliegenden Fall nach einer Innenluftmessung aufbereitet wird. Eine Kostenübernahme durch den Hausherrn ist nur dann notwendig, wenn ein Gesundheitsrisiko vorliegt und der Hausherr zuvor vergeblich zur Beseitigung der Gefahrenquellen auffordert wurde. Eine fristlose Kündigung ist nur in schriftlicher Form und in jüngerer Zeit nur dann gültig, wenn sie gerechtfertigt ist (§ 569 Abs. 4 BGB).

Soll beispielsweise eine Kündigung erfolgen, weil ein Mangel nicht beseitigt wurde, sollte das Schreiben die Gründe für die Kündigung und die erfolglose Aufforderung zur Mängelbeseitigung enthalten. Verweigert der Mieter die Weitervermietung an eine gewisse Personen oder allgemein oder reagiert er nicht auf den Antrag auf Weitervermietung an eine gewisse Personen (Name, Geburtstag und Beruf) innerhalb einer von den Mietern festgelegten Zeitspanne, kann der Mieter den Vertrag mit einer Ankündigungsfrist von 3 Monate zum Ende des Monats auflösen.

Verlangt der Mieter eine Mietzinserhöhung gemäß 558, 559 BGB, so kann er den Mietvertrag zum Ende des Folgemonats bis zum Ende des zweiten auf den Erhalt des Erhöhungsbriefs folgenden Monates auflösen. Kündigung bedeutet auch, dass sich die Miete erst bei Beendigung des Vertragsverhältnisses erhöht. Ein Anstieg der Vorauszahlungen für Betriebskosten führt jedoch nicht zu einer Sonderkündigung.

Verkündet der Mieter umfangreiche Sanierungsmaßnahmen, kann er zum Ende des Folgemonats bis zum Ende des auf den Erhalt des Sanierungsbescheides folgenden Monates aussteigen. Im Falle von einfachen Reparaturarbeiten oder kleinen Eingriffen, z.B. beim Aufbau von Wassermessern, ist eine ausserordentliche Kündigung nicht möglich. Wurde zugleich ein Kündigungsausschluß auf Kosten der Mieter oder ein befristeter Mietvertrag und eine Stufenmiete abgeschlossen, darf der Kündigungsausschluß nicht mehr als vier Jahre dauern.

Wenn eine Kündigung in einem Stufenmietvertrag laut Vertrag erst nach fünf Jahren möglich ist, können die Mieter den Vertrag vertragswidrig zum Ende des vierten Jahrs nach Vertragsabschluss auflösen (' Vertragsabschluss 01.04.1998 - Kündigung zum 31.03.02 möglich). Allerdings muss die Frist von drei Monate beachtet werden (im Beispiel muss die Kündigung bis zum dritten Arbeitstag Jänner 2002 beim Hauswirt eingegangen sein).

Ein weiterer wesentlicher Hinweis: Wenn ein Mieter keine Kündigungsmöglichkeit für den Mietvertrag erkennt, sollte eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses nicht herbeigeführt werden, um den Mietvertrag schnellstmöglich zu beenden. Verursacht der Mieter die Kündigung durch Zahlungsausfall oder vertragswidrigem Handeln, so ist er zum Ersatz des durch die kurzzeitige Kündigung des Mietverhältnisses entstandenen Schadens gegenüber dem Mieter verpflichtet. Der Mieter ist berechtigt, den Mietvertrag zu beenden.

Dies bedeutet zum Beispiel, dass sie die Mieten auch nach dem Umzug bis zum neuen Mietverhältnis, spätestens aber bis zum Ende der regulären Mietdauer oder bis zum Ende eines befristeten Mietvertrages weiterbezahlen.