Muster Mietvertrag

Muster-Mietvertrag des BMJV: Wann muss saniert werden?

Hinsichtlich der Mehrdeutigkeitsbestimmungen des 305 c Abs. 2 BGB ist die Bestimmung des 7 Abs. 3 im Muster-Mietvertrag des Bundesministeriums der Justiz von 1976 dahin gehend zu verstehen, dass der Pächter die Ausführung von kosmetischen Reparaturen während des aktuellen Pachtverhältnisses nur dann zu schulden hat, wenn dies zur Abwendung oder Eliminierung einer dauerhaften Beschädigung der Sache notwendig ist.

Offen ist, ob eine Formklausel, durch die der Pächter einer unrenovierten Eigentumswohnung die Schönheitsreparatur verhängt wird, der AGB-rechtlichen Prüfung standhalten kann. Das Fallbeispiel: Die Vertragsparteien sind an den sogenannten Muster-Mietvertrag des Bundesministeriums der Justiz von 1976 über eine unrenovierte Eigentumswohnung gebunden. Der reklamierende Hauswirt forderte aufgrund der Bestimmung des 7 des Mustermietvertrages zunächst, dass unser Auftraggeber die kosmetischen Reparaturen nach ergebnislosem Ablauf der Fristen selbst durchführt, eine angemessene Vorauszahlung in Form von Geldbeträgen zum Zweck ihrer Ausführung durch einen Lackierer.

In Bezug auf den Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 22. Januar 2014 - den Sie hier vorfinden werden - hält die Kanzlei es auch für einen unzumutbaren Nachteil für den Mieter einer unrenovierten Eigentumswohnung, wenn ihm die Schönheitsreparatur aufgezwungen wird und er damit zur Beseitigung von Nutzungsspuren gezwungen ist, die nicht auf seine Mietnutzung zurückgehen.

Die Berufungsinstanz hatte der Berufung hinsichtlich der Fragestellung stattgegeben, ob eine Formklausel, durch die der Pächter einer unrenovierten Eigentumswohnung die Schönheitsreparatur aufgezwungen wird, der AGB-rechtlichen Prüfung standgehalten hat. Denn: Der Hausherr verlangt eine Vorauszahlung, um die seiner Meinung nach anfallenden Beauty-Reparaturen während der Fortsetzung des Mietzeitraums in der Mieterwohnung vornehmen zu können.

7 Abs. 3 des Standardmietvertrages besagt, dass der Vermieter die kosmetischen Reparaturen während der Mietzeit durchzuführen hat, wenn dies zur Behebung oder Verhinderung dauerhafter Beschädigungen der gemieteten Räume notwendig ist. Hinsichtlich der für den Vermieter geltenden Unklarheitsbestimmung des 305 c Abs. 2 BGB bedeutet dies, dass der Vermieter die kosmetischen Reparaturen während der Mietzeit nur dann durchführen muss, wenn dies zur Abwendung oder Behebung dauerhafter Beschädigungen des Mietobjektes notwendig ist.

Schlussfolgerung: Wir haben die Entscheidung mit einem lachendem und weinendem Blick gelesen: Wir sind natürlich froh, dass wir unsere Klientin in der ersten und zweiten Runde gut beraten haben und ihr helfen konnten. Bevor er die aus rechtlicher Hinsicht interessante und von ihm selbst im Jänner 2014 aufgeworfene und auf eine Gesetzesänderung hinweisende Fragestellung beantwortet: Wird eine Formklausel, die dem Pächter einer unrenovierten Eigentumswohnung kosmetische Reparaturen aufzwingt, der gesetzlichen Überprüfung der AGB standhalten?