Allgemeine Informationen nach deutschem Recht. Eine individuelle rechtliche Prüfung hängt von den Umständen Ihres Falls ab.
Eine Abmahnung wegen Lärms fordert Sie auf, den beschriebenen Lärm künftig zu unterlassen. Sie beendet den Mietvertrag nicht. Wiederholt sich eine erhebliche Störung danach, kann der Vermieter auf Unterlassung klagen oder unter bestimmten Voraussetzungen kündigen.
Ob die Abmahnung berechtigt ist, hängt davon ab, welche Geräusche wann, wie lange und wie oft auftraten und ob sie Ihrer Wohnung zugeordnet werden können. Eine Beschwerde allein belegt das nicht.
Was eine Lärmabmahnung bedeutet
Mit einer Abmahnung benennt der Vermieter ein bestimmtes Verhalten als Verstoß und warnt vor möglichen Folgen. Prüfen Sie deshalb, ob das Schreiben konkrete Vorfälle beschreibt oder nur allgemein von „Ruhestörung“ spricht. Die Geräuschart beschreibt, worum es geht; Zeitpunkt und Dauer zeigen, wann und wie lange die Vorfälle gedauert haben. So können Sie den Vorwurf nachvollziehen und sachlich darauf reagieren.
Nach § 541 BGB kann der Vermieter auf Unterlassung klagen, wenn Sie die Wohnung trotz Abmahnung weiter so nutzen, dass Sie gegen den Mietvertrag verstoßen. Die Abmahnung selbst ist aber weder eine Kündigung noch ein Beweis dafür, dass der Vorwurf stimmt. Auch mehrere Beschwerden machen eine Behauptung nicht automatisch richtig.
Die hier genannten gesetzlichen Vorschriften schreiben keine bestimmte Form für jede Abmahnung vor. Daraus lässt sich jedoch nicht ableiten, dass jede knappe oder formlose Mitteilung für jeden Zweck ausreicht. Entscheidend ist, was der Vermieter rügt und welche rechtliche Folge er darauf stützen will.
Wann Lärm zur Pflichtverletzung wird
Mieter müssen aufeinander Rücksicht nehmen. Mietrechtlich problematisch wird Lärm, wenn er die anderen Bewohner erheblich und nachhaltig stört. Dabei zählen unter anderem Lautstärke, Dauer, Häufigkeit und Tageszeit. Regelmäßiges nächtliches Schreien oder Poltern lässt sich anders bewerten als gelegentliche Alltagsgeräusche.
Eine bundesweit einheitliche Dezibelgrenze oder die Regel „Nach 22 Uhr ist jedes Geräusch verboten“ lässt sich daraus nicht ableiten. Der Mietvertrag, die Hausordnung und örtliche Vorschriften können für den Einzelfall wichtig sein. Auch dann kommt es darauf an, was tatsächlich geschah und wie stark es die Nachbarn beeinträchtigte.
Folgen einer Lärmabmahnung
Bleibt eine erhebliche Störung trotz Abmahnung bestehen, kann der Vermieter eine Unterlassungsklage erheben. Eine Kündigung setzt zusätzliche Voraussetzungen voraus. Die Abmahnung allein führt also nicht automatisch zum Verlust der Wohnung.
Für eine fristlose Kündigung wegen einer Pflichtverletzung verlangt § 543 BGB grundsätzlich eine erfolglose Abmahnung oder eine angemessene Frist zur Abhilfe. Das Gesetz sieht Ausnahmen vor, etwa wenn eine Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht. Außerdem muss die Fortsetzung des Mietverhältnisses im konkreten Fall unzumutbar sein. § 569 BGB nennt die nachhaltige Störung des Hausfriedens als möglichen wichtigen Grund.
Eine ordentliche Kündigung folgt anderen Regeln. Nach § 573 BGB kann eine schuldhafte, nicht unerhebliche Verletzung mietvertraglicher Pflichten ein berechtigtes Interesse des Vermieters begründen. Die Abmahnung kann dabei zeigen, ob sich das Verhalten trotz Warnung wiederholt hat. Nach den genannten Vorschriften ist sie aber nicht in jedem Fall Voraussetzung für eine ordentliche Kündigung.
Wie Gerichte Lärm beurteilen
Gerichte berücksichtigen alle Umstände des Falls. Dazu zählen die beschriebenen Geräusche sowie deren Häufigkeit und Dauer. Auch die Beweise für die Vorfälle fließen in die Beurteilung ein. Ein Lärmprotokoll kann diese Angaben ordnen, entscheidet den Rechtsstreit aber nicht allein. Nach § 286 ZPO beurteilt das Gericht den gesamten Prozessstoff und die Ergebnisse einer möglichen Beweisaufnahme.
Der Bundesgerichtshof stellte 2021 in einem Lärmfall fest, dass ein Gericht mehrere beschriebene Geräuscharten und angebotene Zeugenbeweise stärker hätte berücksichtigen müssen. Dazu gehörten unter anderem Schreien, Stampfen, Türenschlagen und Poltern. Der Bundesgerichtshof verwies die Sache zurück und entschied nicht abschließend, dass die Kündigung wirksam war.
Das Amtsgericht Köln wies 2024 eine Räumungsklage ab, weil einzelne Vorwürfe nicht konkret genug geschildert oder nicht ausreichend belegt waren. Auch ein Polizeieinsatz bewies für sich allein keine Hausfriedensstörung. Anders lag der Fall vor dem Amtsgericht Lemgo im selben Jahr: Dort behandelte das Gericht die Angaben des Vermieters zu fast täglichen nächtlichen Störungen als eingeräumt, weil die Mieterin ihnen im Verfahren nicht rechtzeitig widersprochen hatte. Beide Amtsgerichtsurteile betreffen Einzelfälle und begründen keine allgemeine Mindestzahl an Vorfällen.
Ein Protokoll ist daher hilfreich, wenn es konkrete Angaben enthält: Datum, Uhrzeit, Dauer, Art des Geräuschs und mögliche Zeugen. Wer eine Abmahnung erhält, sollte eigene Erinnerungen ebenfalls zeitnah festhalten und Nachrichten oder andere passende Unterlagen sichern. Auch ohne Protokoll können konkrete Angaben zu Tageszeit, Dauer und Häufigkeit wichtig sein; ob sie im Streit ausreichen, hängt vom Einzelfall ab.
Auf eine Lärmabmahnung reagieren
Gehen Sie die Abmahnung Punkt für Punkt durch und bewahren Sie das Schreiben samt Umschlag auf. Notieren Sie, welche Angaben zutreffen und welche Sie bestreiten. Wenn Sie die Vorwürfe für unzutreffend halten, antworten Sie möglichst sachlich und konkret, statt nur pauschal zu widersprechen. Erklären Sie beispielsweise, wenn Sie zur genannten Zeit nicht zu Hause waren oder das beschriebene Geräusch aus einer anderen Wohnung stammen könnte, sofern Sie das verlässlich wissen.
Achten Sie auf eine im Schreiben gesetzte Frist und darauf, ob der Vermieter eine Kündigung ankündigt. Eine allgemeine Frist für Ihre Antwort folgt nicht allein daraus, dass Sie eine Abmahnung erhalten haben. Bei einer Kündigungsdrohung oder einer bereits ausgesprochenen Kündigung ist eine Beratung durch einen Mieterverein oder eine im Mietrecht tätige Rechtsanwältin beziehungsweise einen Rechtsanwalt sinnvoll.
Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs von 2008 können Sie grundsätzlich nicht allein klagen, um eine Abmahnung aus Ihrer Sicht für unberechtigt erklären zu lassen. Sie können die Vorwürfe trotzdem später in einem Unterlassungs- oder Kündigungsverfahren bestreiten.
