Abmahnung wegen der Hausordnung

Wer als Mieter wegen eines angeblichen Verstoßes gegen die Hausordnung abgemahnt wird, sollte den Vorwurf prüfen und das Schreiben aufbewahren. Die Abmahnung ist eine Warnung des Vermieters: Sie benennt ein beanstandetes Verhalten und fordert dazu auf, es künftig zu ändern oder zu unterlassen. Sie beendet den Mietvertrag nicht und beweist nicht, dass der Vorwurf stimmt.

Entscheidend ist, ob die Regel für das Mietverhältnis gilt, ob der Mieter sie verletzt hat und welche gesetzlichen Folgen der konkrete Fall hat. Geht der Vermieter später erneut wegen desselben Verhaltens vor, kann die Abmahnung eine Rolle spielen.

Gilt die beanstandete Regel?

Prüfen Sie zuerst, ob die Hausordnung in den Mietvertrag einbezogen wurde. Vorformulierte Vertragsbedingungen, also vom Vermieter vorgegebene Vertragsklauseln, gelten grundsätzlich nur, wenn der Vermieter bei Vertragsschluss darauf hingewiesen und dem Mieter eine zumutbare Möglichkeit gegeben hat, sie zu lesen. Der Mieter muss ihrer Geltung zugestimmt haben. Ein späterer Aushang im Hausflur oder die bloße spätere Übergabe der Hausordnung reicht dafür grundsätzlich nicht aus. Entscheidend sind der Mietvertrag und die Umstände, unter denen beide Seiten ihn geschlossen haben.

Auch eine vereinbarte Hausordnung darf nicht beliebige neue Pflichten schaffen. Sie kann bestehende Pflichten konkretisieren, etwa Regeln für die Nutzung gemeinschaftlicher Flächen oder vereinbarte Ruhezeiten. Ob eine einzelne Klausel wirksam ist, hängt von ihrem Inhalt ab. So hielt das Amtsgericht München eine vereinbarte Pflicht zur regelmäßigen Treppenhausreinigung für verbindlich, eine Pflicht zur Reinigung der Rollläden von außen dagegen nicht.

Suchen Sie deshalb im Mietvertrag nach einem Hinweis auf die Hausordnung und vergleichen Sie die beanstandete Regel mit dem Vertrag. Eine gültige Hausordnung als Ganzes macht nicht automatisch jede einzelne darin enthaltene Vorschrift wirksam.

Ist der Vorwurf konkret?

Eine Abmahnung sollte erkennen lassen, welches Verhalten der Vermieter beanstandet und was der Mieter künftig ändern oder unterlassen soll. Eine pauschale Aussage wie „Sie verstoßen ständig gegen die Hausordnung“ lässt oft offen, worauf sich die Warnung bezieht. Das Gesetz schreibt jedoch keine allgemeine Liste mit Pflichtangaben für jede Abmahnung vor. Entscheidend ist, ob der Mieter den konkreten Vorwurf verstehen und sein Verhalten daran ausrichten kann.

Bei einer Lärmbeschwerde sind zum Beispiel Datum und Uhrzeit relevant. Auch die Dauer und Art der Störung spielen eine Rolle. Auch die Frage, ob die Störung tatsächlich aus der Wohnung des abgemahnten Mieters kam, kann entscheidend sein. Beschwerden anderer Hausbewohner belegen für sich genommen nicht, wer den Lärm verursacht hat. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass der Vermieter eine Pflichtverletzung in einem späteren Kündigungsprozess weiterhin beweisen muss. Die Abmahnung macht es für ihn nicht leichter, den Vorwurf zu beweisen.

Ein Fall aus Brandenburg zeigt, worauf es bei der Zuordnung ankommt: In einem Räumungsverfahren spielten Lärmprotokolle und Zeugenaussagen eine Rolle. Eine Zeugin konnte die Stimmen auf einem Balkon jedoch nicht sicher der Wohnung des beklagten Mieters zuordnen. Das Gericht wies die Räumungsklage ab. Der Fall zeigt, dass der Vorwurf dem richtigen Mieter zugeordnet werden muss. Daraus folgt keine allgemeine Beweisregel.

Welche Folgen hat die Abmahnung?

Verstößt der Mieter trotz Abmahnung weiter gegen eine geltende Pflicht aus dem Mietvertrag, kann der Vermieter nach § 541 BGB klagen, damit der Mieter das Verhalten unterlässt. Dafür müssen sowohl die Pflicht als auch der Verstoß vorliegen. Die Überschrift „Abmahnung“ allein gibt dem Vermieter keinen Anspruch darauf, dass der Mieter das Verhalten unterlässt.

Eine fristlose Kündigung wegen einer Pflichtverletzung setzt nach § 543 Absatz 3 BGB grundsätzlich voraus, dass eine angemessene Frist zur Abhilfe erfolglos abgelaufen oder eine Abmahnung erfolglos geblieben ist. Das Gesetz kennt Ausnahmen, etwa wenn eine Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder besondere Gründe eine sofortige Kündigung rechtfertigen. Bei einer nachhaltigen Störung des Hausfriedens verlangt § 569 Absatz 2 BGB außerdem eine Prüfung der Umstände und eine Abwägung der Interessen. Ein einzelner behaupteter Verstoß führt deshalb nicht automatisch zu einer fristlosen Kündigung.

Der Vermieter kann auch ordentlich kündigen, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft und nicht unerheblich verletzt. Das regelt § 573 Absatz 2 Nummer 1 BGB. Ob der Vermieter vorher abmahnen muss oder die Abmahnung bei der Bewertung eine Rolle spielt, hängt vom Vorwurf und den Umständen ab. Es gibt keine allgemein gültige Zahl von Vorfällen oder Abmahnungen, ab der eine Kündigung automatisch zulässig wäre.

Wie reagieren Sie auf die Abmahnung?

Bewahren Sie die Abmahnung zusammen mit dem Mietvertrag und der Hausordnung auf. Notieren Sie für sich, ob Sie den Vorwurf anerkennen, bestreiten oder nicht sicher zuordnen können. Notieren Sie bei einem strittigen Vorfall möglichst bald, was passiert ist. Halten Sie auch fest, wo und wann es geschah und wer als Zeuge infrage kommt. Das ist eine praktische Vorsichtsmaßnahme, keine gesetzliche Pflicht.

Ist der Vorwurf falsch oder liegt eine Verwechslung vor, können Sie dem Vermieter knapp und sachlich widersprechen, indem Sie beschreiben, was aus Ihrer Sicht geschehen ist, und konkrete Anhaltspunkte nennen. Ihre Antwort führt nicht automatisch dazu, dass der Vermieter die Abmahnung aus seiner Akte entfernt. Bewahren Sie deshalb eine Kopie Ihrer Antwort und aller dazugehörigen Unterlagen auf.

Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 20. Februar 2008 kann der Mieter grundsätzlich nicht allein wegen einer Abmahnung vor Gericht ziehen und verlangen, dass der Vermieter sie beseitigt oder den Vorwurf nicht weiter erhebt. Der Mieter kann den Vorwurf trotzdem bestreiten. Kommt es später zu einem Kündigungsprozess, muss der Vermieter die behauptete Pflichtverletzung weiterhin beweisen.

Droht der Vermieter mit einer Kündigung oder hat er bereits gekündigt, lassen Sie den Mietvertrag, die Hausordnung und die Abmahnung bald von einem Mieterverein oder einer Rechtsanwältin beziehungsweise einem Rechtsanwalt prüfen. Ob eine Kündigung wirksam ist, hängt von den konkreten Vorwürfen und den gesetzlichen Voraussetzungen ab.