Allgemeine Informationen nach deutschem Recht. Eine individuelle rechtliche Prüfung hängt von den Umständen Ihres Falls ab.
Wenn Sie ein Schreiben vom Vermieter erhalten, kommt es darauf an, ob er darin einen Verstoß beanstandet oder das Mietverhältnis beenden will. Eine Abmahnung benennt einen konkreten Verstoß und fordert dazu auf, das Verhalten zu ändern. Eine Kündigung erklärt, dass der Mietvertrag enden soll. Die Überschrift allein entscheidet nicht: Maßgeblich sind Wortlaut und Zusammenhang.
Eine Abmahnung beendet den Mietvertrag nicht, kann aber bei einer späteren Kündigung eine Rolle spielen. Eine Kündigung von Wohnraum muss grundsätzlich schriftlich erfolgen. Ihre Wirksamkeit hängt außerdem vom Kündigungsgrund und den gesetzlichen Voraussetzungen ab.
Abmahnung und Kündigung unterscheiden
Eine Abmahnung benennt ein Verhalten, das die andere Vertragspartei für einen Verstoß gegen den Mietvertrag hält, und fordert dazu auf, es künftig zu unterlassen oder zu ändern. Zum Beispiel kann ein Vermieter wiederholte nächtliche Ruhestörungen beanstanden und verlangen, dass sie aufhören. Eine Abmahnung ändert den Mietvertrag für sich genommen nicht und beendet ihn nicht.
Eine Kündigung zielt dagegen darauf, das Mietverhältnis zu einem bestimmten oder gesetzlich bestimmbaren Zeitpunkt zu beenden. Sie kann ordentlich, also unter Einhaltung einer Kündigungsfrist, oder außerordentlich erklärt werden. Eine außerordentliche Kündigung kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen fristlos erfolgen.
| Merkmal | Abmahnung | Kündigung |
|---|---|---|
| Zweck | Einen konkreten Verstoß rügen und eine Änderung verlangen | Das Mietverhältnis beenden |
| Folge für den Mietvertrag | Der Vertrag läuft weiter | Der Vertrag soll zum Kündigungstermin enden |
| Typische Formulierung | „Stellen Sie das beanstandete Verhalten künftig ein.“ | „Wir kündigen den Mietvertrag zum …“ |
| Bedeutung weiterer Vorfälle | Kann für eine spätere Kündigung wichtig sein | Wirksamkeit hängt von Form und Kündigungsgrund ab |
Wortlaut und Inhalt des Schreibens prüfen
Ein Brief mit der Überschrift „Abmahnung“ kann im Text trotzdem eine Kündigung erklären. Umgekehrt kann ein Schreiben, das als Kündigung bezeichnet wird, je nach Inhalt zugleich als Abmahnung wirken. Der Bundesgerichtshof hat frühere Kündigungsschreiben, die im konkreten Fall das Mietverhältnis nicht beendet hatten, zugleich als weitere Abmahnungen bewertet (Urteil vom 20. Februar 2008, VIII ZR 139/07).
Achten Sie deshalb darauf, ob das Schreiben bereits das Ende des Mietverhältnisses erklärt oder ob es eine Beendigung nur für den Fall weiterer Verstöße ankündigt. Eine Aufforderung, einen Verstoß abzustellen, spricht für eine Abmahnung. Eine klare Erklärung, dass der Vertrag beendet werden soll, spricht für eine Kündigung. Bleibt der Wortlaut mehrdeutig, muss der ganze Brief im Zusammenhang beurteilt werden.
Eine Abmahnung sollte den Vorwurf so konkret beschreiben, dass die betroffene Person erkennen kann, welches Verhalten gemeint ist und was sie ändern soll. Eine pauschale Aussage wie „Sie verhalten sich vertragswidrig“ gibt dafür wenig Orientierung. Bei einer späteren Kündigung wegen eines erneuten gleichartigen Verstoßes ist außerdem meist wichtig, dass das weitere Verhalten erst stattgefunden hat, nachdem die Abmahnung bei der betroffenen Person angekommen ist.
Wann eine Abmahnung für eine Kündigung zählt
Wer wegen einer Verletzung mietvertraglicher Pflichten fristlos kündigen will, muss nach § 543 Absatz 3 BGB grundsätzlich zuerst erfolglos abmahnen oder eine angemessene Frist setzen, damit die andere Vertragspartei den Verstoß abstellt. Das Gesetz sieht Ausnahmen vor, etwa wenn eine Abmahnung offensichtlich nichts bewirken würde oder besondere Gründe eine sofortige Kündigung rechtfertigen. Für bestimmte Fälle von Mietzahlungsverzug gelten eigene Regeln.
Kündigt der Vermieter ordentlich, weil der Mieter schuldhaft eine Pflicht verletzt hat, die nicht unerheblich ist, muss er ihn nicht in jedem Fall vorher abmahnen. Das hat der Bundesgerichtshof im Urteil vom 28. November 2007 (VIII ZR 145/07) klargestellt. Eine Abmahnung kann trotzdem wichtig sein: Sie kann zeigen, dass die betroffene Person auf den Verstoß hingewiesen wurde und ihn danach fortsetzte. Ob das für eine Kündigung ausreicht, hängt vom Einzelfall ab.
Wie viele Abmahnungen nötig sind, ist nicht allgemein festgelegt. Eine Abmahnung reicht für eine spätere Kündigung nicht automatisch aus. Entscheidend sind unter anderem die Art und das Gewicht des Verstoßes, die Verständlichkeit der Abmahnung und das Verhalten danach.
Form und Kündigungsgrund prüfen
Bei Wohnraum muss die Kündigung grundsätzlich schriftlich erklärt werden. Für die gesetzliche Schriftform braucht es ein Dokument mit einer Unterschrift von Hand. Eine Kündigung per E-Mail oder Textnachricht genügt dieser Form grundsätzlich nicht. Bei einer ordentlichen Kündigung muss der Vermieter im Schreiben außerdem erklären, warum er ein berechtigtes Interesse daran hat, das Mietverhältnis zu beenden. Eine schuldhafte, nicht unerhebliche Verletzung mietvertraglicher Pflichten kann ein solcher Grund sein.
Für eine Abmahnung schreibt § 568 BGB diese Kündigungsform nicht vor. Eine schriftliche Abmahnung ist dennoch sinnvoll, weil sich so besser nachweisen lässt, was darin stand und wann sie angekommen ist. Die Abmahnung beweist allerdings nicht, dass der darin behauptete Verstoß tatsächlich stattgefunden hat. Bestreitet der Mieter den Vorwurf, muss der Vermieter den Verstoß auch in einem späteren Kündigungsprozess beweisen. Das hat der Bundesgerichtshof ebenfalls in seinem Urteil VIII ZR 139/07 erläutert.
Bei Gewerberäumen gelten einzelne Formregeln anders als bei Wohnraum. Der Mietvertrag kann außerdem eigene Vorgaben enthalten. Die Aussagen zur Schriftform einer Wohnraumkündigung lassen sich deshalb nicht ungeprüft auf Gewerbemietverhältnisse übertragen.
Nach einer Abmahnung oder Kündigung handeln
Lesen Sie das Schreiben vollständig, bewahren Sie es samt Umschlag auf und notieren Sie, wann es angekommen ist. Halten Sie anschließend fest, welche Angaben im Schreiben stimmen und welche nicht, und sichern Sie passende Nachweise, etwa Nachrichten oder Angaben von Zeugen. Bei einer Abmahnung sollten Sie prüfen, ob die verlangte Verhaltensänderung klar erkennbar ist und ob Sie den Vorwurf ausräumen können.
Eine Abmahnung allein bedeutet nicht, dass Sie ausziehen müssen. Zahlen Sie die Miete weiter und reagieren Sie auf den konkreten Vorwurf, statt das Schreiben zu ignorieren. Wenn der Vermieter dagegen kündigt, prüfen Sie besonders den Zugang, die Schriftform, den genannten Kündigungstermin und den Kündigungsgrund. Wenn Sie unsicher sind, lassen Sie das Schreiben zeitnah rechtlich prüfen. Die Folgen hängen vom Einzelfall ab.
